澳大利亞家庭無論是買房還是建房，大多通過抵押貸款，除了人們自有的消費觀念以及貸款利率較低、利息可以折抵所得稅交稅基數優惠外，銀行提供的貸款比例高，期限長，貸款方便也是很重要的原因。下面就為大家詳細介紹在澳大利亞如何申請貸款，已經關于貸款的常見問題。

        澳大利亞政府規定，首次購房，抵押貸款最多可貸到房價的95％（房價是由銀行或財務公司的估價師估價），但貸款額 超過房價的80％的，需按貸款額的1％付貸款保險。第二次購房，抵押貸款可貸到房價的110％（包括律師費、印花稅等），可以將首次購的房再抵押。抵押貸款還貸期限一般為20—25年。據了解，一個中等收入家庭購買一套250—300平方米的獨立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，約占家庭年總收入的 33％—40％。一個中等收入偏下的家庭，購房面積一般在100—200平方米左右，支付的房款數額，約占家庭年總收入的30％—35％。

        個人申請建房貸款，與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間，銀行貸出的款額按施工進度分期支付，監督實施。在抵押貸款期限內，不影響房屋買賣交易，只要辦理了抵押物更換手續即可，甚至還可以追加貸款數額。寬松的住房金融政策，促進了澳大利亞住房市場的活躍。

        1、貸款的流程為：

        選定房子—聯系貸款機構—遞交申請—評估—交換合同達成共識—成交。

        2、何時進入貸款程序：

        在澳洲，當看好房子之后，一般是先付 0.5% 的定金，然后兩周之后訂金升到 10% ，您還有一段時間完成自己的貸款程序，然后交錢入住。

        值得注意的是：如您的資信條件無法貸出您希望的額度，因為其它種種原因您的貸款無法按時完成等等，房屋所有者有權不退還您的押金，而將該房賣給別人。

        貸款所需時間一般為六周，包括評估所需時間和審訂合同所需時間。所以強烈建議您如果準備買房之際首先聯系貸款機構，讓他們根據您的資信情況幫您做一個“預審”，告訴您可以貸出多少錢，多長時間內能貸出，這樣可以幫您免除上面所述的危險。而且大多數貸款機構都有自己的合作房產中介，從他們那里您也許就同一塊澳洲房產得到更優惠的價格。而在國內一般您購買房產的中介機構會幫您全程服務貸款服務。

        3、貸款所需要的材料：

        貸款機構不同，金融產品不同，所需材料千差萬別，但是實際上也很簡單，貸款機構要求您提供材料不外乎是要了解您的財務狀況以保證自己的合法權益，不管他們要求什么材料，主要是需要您的四方面的信息，那就是：

        1、資產：原有房產，存款，汽車，財物等；

        2、債務：其它貸款情況，其它負債情況；

        3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投資，那么這部分的收入也可以包括在內）；支出：這部分一般是不做書面要求的，因為金融計算器會自動抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料證明。

        4、此外您還需要提供您的身份證明，也就是 100 points ID 。所謂 100 points ID 的意思就是貸款機構根據簽發證件的組織的權威程度，給予被簽發的證件一個分數，您所提供的證件分數相加之后必須大于 100 分，如，護照， 75 分，駕照， 45 分， 75+45=120 ＞ 100 ，所以您提供這兩樣證件一般就沒問題了。

        4、貸款的先期費用：

        主要包括律師費，評估費，申請費，solicitor fee。一般銀行的做法是將律師、評估、申請三個費用打包后作一個 application fee。有的金融機構也會免除 application fee ，但是律師和評估費還是照收的，即使有差別，也不是很大。Solicitor fee是指您和貸款機構在審訂合同的時候，您將合同給您的solicitor 審核的時候需要付的費用。

        5、能貸多少錢

        可能很多朋友并不知道自己能貸到多少款，這個計算公式非常的復雜。但您可以用一個很簡單的方法粗粗地算一下您的貸款額度：即不會低于您所有年收入的五倍。

        6、貸款利率

        澳洲房產貸款各個產品一般可以分為可變利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可變利率高一些。如可變利率為 4.99%，那么它的固定利率就可能為5.01%，這也是很正常的，您選擇固定利率就等于給自己的未來利率買了個保險，放貸人可能要多收取您一點錢作為自 己資金自由度損失的回報。一般地說，如果您比較擔心將來利率會升高，您更可能會選擇固定利率， 可是實際上您并不是進了保險箱。關于固定利率您需要注意兩點，一就是固定利率并不是在您的貸款年限內一直就這么固定下去，一般現在給出的固定利率只能最多維持5年，也就是說，您只可以在一年到五年之內固定您的利率，當這個期限結束之后，您需要自己再去根據當時的利率和您的貸款機構談判一個新的利率。

        第二就是其實固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以變動的，這個變動由您的貸款人來定，他們往往是根據不斷更新的金融信息來調整自己的固定利率，如果您申請了固定利率貸款，而且希 望自己能在settlement之后還享受自己看中的那個固定利率 ， 那么您往往還需要付出一個“鎖定費用”。所以不太推薦客戶做固定利率的貸款，因為首先這個利率往往就會高一點，其次所有金融組織的可變利率都是盯緊聯儲銀 行 (reserve bank)的，聯儲銀行的利率變動代表了政府對于金融市場的影響力。所以，另外一個有趣的現象就出現了，一些客戶會說，為什么固定利率老是變動，而可變利 率卻老是不變呢？其實答案也很簡單，因為可變利率是盯緊聯儲的，而過于頻繁的變動不利于國家經濟和消費者信心，所以聯儲變動利率的時候總是要經過多方考慮 詳細論證的，而固定利率的變化，則可以歸因于金融市場風向瞬息萬變，金融機構為了保護自己的利益，作出相應的調整也是情理之中了。

        7、轉貸款

        如果您目前的房貸利息不是很低，那么您可以考慮轉貸款，也就是從新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款，從而享受一個更低的利息。僅此一項他們每年就可以省去上千甚至幾千塊的費用。

        8、銀行及非銀行金融組織的區別

        在中國 ， 房屋貸款一般是由銀行放出 。澳洲金融市場則有很大不同 ， 除了銀行之外 ， 澳洲還有很多其它的金融組織 ， 也就是 non-bank lender， 具有放出貸款的權限 。 這些機構的資金來源并非是銀行，也不是儲蓄 ， 而是通過基金，信托等手段募集資金 、如養老金等。

        一般來說，在澳大利亞各地除了一般商業銀行提供住房抵押貸款外，還有專門運用政府退休金和其它基金的私人財務公司。退休金由政府每月從各企業職員薪金中，強行抽取9％— 11％，一般由公司老板支付，職員退休后，還給個人。私人財務公司以低于市場借貸的價格從政府手里拿到退休金，再以低于銀行住宅抵押貸款利息0.5％— 1％的利息貸給購房者。

        華人客戶往往更希望選擇銀行 ， 而澳洲本土人中有相當大的一部分對銀行懷有很抵觸的情緒 。對于貸款人來說 ， 更多的應該注意產品而不是機構 。 關鍵在于哪個金融產品更適合自己的需要 ， 而不是哪個機構更有名 。而且相對于名氣等指標 ， 衡量一家金融組織穩定與否的標準 ，最好的辦法還是查看一下該金融組織的信用評級比較可靠，有不少非銀行金融組織的信用評級并不低于甚至高于銀行。

        9、注意陷阱

        可能您會看見一些銀行或者其它金融組織在廣告中給出一個很低的利率 ，可是您別忽略了，這個利率一般會有標注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”， 這是什么意思呢? 這個利率的確是很優惠，但是問題在于這個利率一般最多只能維持到一年，一年之后，您的貸款自動會跳到一個高一點的利率，如果您想轉到該金融組織其它利息比較低的金融產品，可以，不過您需要付錢，如果您想轉到其它金融組織，也可以，不過您要付出一個相當高的罰金。如果您不管它，房屋貸款可往往是20-30年限的，不知不覺中，您可就多花了好多冤枉錢。不能說這是一個陷阱，但是您在簽訂合同之前，最好能夠好好審閱下合同條款，并且好好給自己算個帳。

        10、意外的難題

        華人移民往往得面對一個問題，也就是因為避稅等原因，收入證明上的收入很低，如果您按照這個收入去申請貸款，可以申請到的額度往往偏小，無法滿足需求，但是您可以求助于貸款中介，他們應該可以根據您的情況找到應對的辦法。

        還有些剛剛畢業的學生，或者新移民，或者自由職業者，他們提供有效的收入證明是有困難的，這時候可以考慮下 lodoc貸款等特殊產品，這種產品的特性就在于它們不要求傳統的收入證明（如employer’s statement ），可以通過其它的途徑證明您有還款的能力，這樣您依然可以貸款。不過這樣您可能必須付出更高的利息和忍受更小的貸款限額。

        11、意外斬獲

        如果這是您在澳洲的第一套物業First home buyer ，而且購買目的為自住，而且您擁有澳洲身份，那么恭喜您，按照澳洲法規，您可以獲得一個折扣，根據各州規定不同，您所獲得的優惠包括對印花稅（stamp duty）和其它的折扣。這筆錢數額相當大。具體情況情關注中聯集團Goldmate公眾號后查詢歷史消息“澳洲置業印花稅知多少？“。

        12、貸款常見Q&A：

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        我能貸多少款？

        貸款之前，可以到銀行做一個Pre-approval。這項服務是免費的。這樣就可以知道自己的預算了。

        2 除了申請表，我需要提供什么材料給銀行做Pre-approval？ 一般銀行會只要求提供最近兩個月的工資條（大都需要是Permanent的職位），或者其他能夠說明你還款能力的材料。如果家里有小孩，正在領政府補貼的話（FTB），那么這個補貼也是可以算到家庭收入里面的。

        3 Pre-approval要多長時間能得到結果？ 材料交給銀行，如果銀行貸款經理有空，當天就可以出來。

        4 Pre-approval的額度，以后真正貸款時候，額度會變化么？ 可能變化的。原因可能有：個人還款能力、利率的增長、銀行貸款政策的松緊變化等。

        Tips: 對于買二手房的朋友，其實最重要的還有一點就是bank valuation。銀行會把你所要購買的房產進行估價，以這個估價作為指導放款的。對于首付比較緊張的朋友們來說，在出offer或者競標拍賣的時候一定要考慮到這一點。對于自建房的朋友們，基本上不用擔心這一點。

        5 我需要找Broker還是直接找銀行？ 一般如果正在做Permanent的職位，收入穩定、明確，首付夠20%，直接找銀行貸款經理就好了。否則可以找Broker做下評估。找broker最好找口碑好的，朋友推薦的。Broker和之前移民時候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而異。

        6 我需要準備多少錢作為首付（%）？ 當前，基本上銀行需要20%的首付。有的銀行還要求這20%存款3個月以上。銀行的目的都是為了降低貸款風險。具體可以找一家銀行貸款經理談談。

        7 我選什么銀行貸款產品？ 新移民大致會用到兩種銀行貸款產品： 一種有offset功能的，適用于每月有閑錢存進帳戶，這部分錢可以直接抵消部分本金，減少利息。但是要注意，減少的利息是通過縮短還款期限來實現的，并非每個月還款額減少。這種貸款產品一般有年費，$395左右。 第二種就是沒有offset功能，利率低些，也沒有年費。適合沒有閑錢的同學們。

        8 我怎么拿到貸款利率的折扣？可以拿到多少？ 澳洲銀行的貸款，包括有無Offset的，基本都有折扣的余地，就是在官方網站上公布的利率和折扣基礎上再有折扣。所以，一定記得和貸款經理或者Broker講價。這個折扣大都是隨貸款終身有效的。另有少部分Broker以返現形式多加折扣。

        折扣的多少，和銀行當時的貸款政策的松緊、客戶貸款額度有關。具體同學們可以上網發帖了解情況。一般拿到（基準利率-0.6%~1%）的都屬正常。

        9 我需要提供什么材料給銀行（或Broker）來辦貸款？ 收入證明（一般就是最近兩個月的工資條或者其他證明個人還款能力的材料）是主要的材料。其他就是申請表什么的了。

        10 貸款辦下來之后我還要做什么？ 貸款審批通過，銀行會將貸款合同寄到申請人的地址，申請人簽好字后，寄回銀行就可以了。也有的銀行貸款經理讓客戶當面簽合同，以便做些解釋的工作。另外銀行會將貸款相關材料寄給律師，有的銀行會讓你自己拿給律師。