英國，美國和澳大利亞成熟的門戶市場的吸引力在于拉動中國出口投資，通過提供優質的產品和多元化帶來的更高收益回報，并幫助投資機構和開發者打造自己的國際品牌。

中國資本外流的第一波浪潮，是主權財富基金，銀行和私募基金投資于核心資產及炫耀性資產。例如，中投公司和Bright Ruby集團在悉尼CBD收購核心辦公資產。一些大型開發商也緊隨其后，將目光瞄準多元化的海外業務。

畢馬威會記事務所和悉尼大學給出的第十屆揭秘投資報告中，由于考慮到與萊坊國際（Knight Frank）合作的商業地產投資空前增加，報告為中國商業地產在澳投資活動提供了更詳細的說明。

報告的作者Doug Ferguson和Hans Hendrischke表示：“形成這一系列報告的催化劑是，歷史上澳洲就缺乏中國對外直接投資(ODI)的本質和分配的詳實信息。我們的報告就是為了弄清真相，揭開中國在澳投資的神秘面紗。”

報告中指出，聯邦政府已經對外商投資框架或澳洲私人住宅投資提出修改議案，并在2015年2月的文件中公布。報告的作者表示，“這一改動可能會影響中國的商業投資流動。不過，即使議案全部通過并實施，也不可能阻止大規模發展和商業及住宅市場的投資。”

以下是Property Observer在這一報告中摘出的17個關鍵點：

1）悉尼和墨爾本作為澳大利亞的門戶城市，一直是中國投資者最活躍的市場。這兩個城市憑憑借臨近的地理位置，較高的收益率，市場穩定性和流動性，這兩個城市2014年的中國房地產投資額超過了倫敦和紐約。

2）不過，中國房地產對外投資已經看到，中國的高凈值投資者和開發者正在尋求提供優惠的優質房產的新目標，例如美國邁阿密；所以，澳洲布里斯班，黃金海岸，阿德萊德以及新州，維州郊區的房產將獲得更多的牽引力。

3）中國投資商業房地產交易額首次達到將近一半的投資總額，而2013年該項投資僅占14％。

4）中國私企在澳投資首次超過國有企業投資（占據總額的85%），并占2014年私企在澳投資總額的66%（62.3億澳元）。相比于2013年的25筆私企投資交易，2014年共記錄了51筆。

5）新南威爾士州吸引了全澳外資投資中72%的份額。

6）澳大利亞在2007和2014年間一直保持中國直接投資的第二大接受國，排名僅次于美國。

7）據澳洲統計局顯示，中國目前為澳大利亞第五大投資者，投資存量占4%，僅次于美國（24%），英國（13%），日本（10%），荷蘭（6%），與新加坡持平（4%），超過加拿大（3%）。

8）2014年中國在澳投資主要集中在商業地產，基礎設施以及首次在旅游和休閑業進行了大力投資。

9）2014年商業地產投資大幅增加，從2013年14%增加到46%。中國在澳房地產投資額一年內也將近翻了兩番，達到43.7億澳元，這一激增主要得益于一系列的拉動因素，以及一些主要的國內經濟和政策變化的影響。

10）另一個推力主要來自一些海外投資政策明顯放寬。例如，2013年底，對外投資審批門檻從1億美元提高到10億美元；2014年10月，商務部取消了對大部分外資的預先審批。2014年10月，中國保險業的總資產比過去5年增加了一倍，達到9.6萬億元（1.6萬億美元）。官方預計到2020年，中國保險業將累計又一個20萬億元的保險費，也就是目前數額的3倍。

11）拉動投資海外市場的一些因素：

• 由于這些投資者和開發者在國內已經有廣泛的曝光，境外投資可以幫助他們分散風險，獲取更好的回報以及較低的融資成本。在上海和北京融資成本非常高，盡管裁員，融資成本通常仍在8%以上。相反，在澳洲融資，成本可以降至4%左右，并且有寬松的周期運行。
• 深度，流動，透明的市場規模——有著清晰準則和條例。
• 優質的生活質量，天氣和清新空氣，以及世界一流的教育機構，受到中國開發商和移民者的一致好評。
• 海外并購有利于中國機構建立自己的國際品牌。
• 自住業主（如大銀行）利用投資來幫助管理他們的未來職業成本。例如中國建行，中國銀行，中國農行以及中國工商銀行在過去一年一直活躍于全球商業市場。

12）對于許多中國富人而言，在陌生海外市場購買房產的風險可以通過購買中國開發商提供的項目來抵消，這也能給他們提供熟悉感和自豪感。不過，我們最近與幾個中國開發商先驅的談話表明，他們越來越意識到不能僅迎合中國買家的需求，而是要調整項目的設計元素和營銷策略，以便打開更廣闊的本地市場。

他們以及不再按國籍來區分買家，也不再主要依賴中國買家的需求。強大的本地銷售狀況已經成為他們最常用的項目篩選標準之一。他們的目標是擴大和充分利用其海外品牌形象，并借此發揮優勢。然而，中國開發商對吸引中國購房者具有額外優勢，能夠幫助購買期房的人降低項目風險。綠地集團已經斥巨資進軍澳洲開發項目，主要集中在悉尼，墨爾本這樣的大城市。大連萬達集團——中國最大的混合用途開發商之一，正在悉尼和黃金海岸發展大型酒店和住宅項目。

13）自2007年底全球金融危機以來，人民幣兌一籃子主要貨幣大大升值，包括人民幣兌英鎊上漲37%，兌歐元上漲38%，兌美元上漲15%和兌澳元上漲26%。這在很大程度上加強了中國投資者的購買力，因為海外投資變得相對便宜了。許多中國投資者認為這是收購國外資產的好時機。

面臨中國經濟降溫，人民幣升值預計將在未來幾年放緩。對中國投資者來說，匯率波動是一把雙刃劍。由于綠地收購了他們的墨爾本網站，澳元兌人民幣以及貶值約18%。在另一方面，這一貶值對計劃購買這一房產及其他住宅的中國投資者來說卻是有利的。

14）目前，股權投資者和保險公司的第三次浪潮正在尋求核心，增值服務和收益驅動的機會。到目前為止，中國10大保險公司只有4家已經做出境外投資，其余6家仍在考慮開拓海外市場。陽光保險集團在2014年11月以4.63億澳元購得悉尼喜來登酒店。

15）不過，中國開發商的胃口更大，中國10大開發商中，其中8家已經進行了境外投資，其中7家的投資活躍在澳洲，而其他的開發者也在考慮這樣的舉動。綠地集團，上海最大的國有企業之一，在悉尼CBD，以及悉尼和墨爾本市區購買了多處開發地。其他的活躍開發商還包括碧桂園，中銳地產，Bridgehill，Aqualand，Golden Age，JQZ，富力地產，金馬集團和大連萬達。

在門戶城市高級寫字樓的巨額投資和收益縮水之后，中國投資者開始關注其他主要城市和其他房產行業的投資機遇，不僅關注CBD及其邊緣市場，還越來越關注悉尼，布里斯班和墨爾本的郊區。

過去，投資者一向注重核心寫字樓和住宅開發領域，如今他們也將目標瞄準更加多元化的房地產投資，比如酒店和休閑產業，以及學生宿舍。布里斯班和黃金海岸已經開始吸引中國投資者和開發商開發住宅的興趣。

布里斯班的非核心區域已經展開越來越多的開發活動，比如Newstead和Fortitude Valley，并且有望拓展到更多的都市地段以及黃金海岸，此前萬達投資10億澳元在那里合作開發了海濱地段。相比于悉尼和墨爾本，這些市場的上被低估的，我們預計中國開發商將繼續尋求進入這些市場。

阿德萊德和新州，維州的衛星城和偏遠地區也將開始獲得中國投資者的青睞，我們也將看到更強勢的價格增長。在商業領域，相對于過去幾年寫字樓和住宅開發用地活動的相對疲軟，零售和酒店行業有望獲得更多的關注。

16）實體企業正迅速形成資本流出的第四波浪潮。這一團體不僅包括大牌公司，不過仍屬于超高凈值人士（UHNWIs），還包括中小型國有企業和小型私人開發商。UHNWIs正在探索的在澳投資機會主要表現為有收入保障，資本增值，風險分散，個人興趣以及與有實力的教育部門的聯系。他們的投資策略不盡相同，面向不同的資產類別，小到規模較小的購物中心，比如Campsie Centre，大到悉尼CBD的辦公樓，比如299 Elizabeth Street的辦公樓，有住宅樓，也有生活時尚置業。

17）雖然考慮到中國市場獨特的政策驅動性質，但是澳大利亞同樣應該注意一段時間以后，政策逆轉的風險。