過(guò)去的一年，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，悉尼、墨爾本遙遙領(lǐng)先，布里斯班的形勢(shì)也讓投資者們倍感溫暖。據(jù)《悉尼晨鋒報(bào)》報(bào)道，在這種情況下不足為奇的是，許多投資者、住房升級(jí)者、以及嬰兒潮一代人，把自己的房產(chǎn)出售獲利。

然而，你可能很快發(fā)現(xiàn)，增值稅一交，你售房所獲得的可觀收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的遠(yuǎn)比你最初想像的少。那如何在出售房地產(chǎn)時(shí)盡可能少地交稅呢，做到合理避稅呢？

1. 自住與出租

對(duì)于如何避免增值稅的一個(gè)保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。換句話說(shuō)，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租給別人住，在最長(zhǎng)為六年的時(shí)間里仍然聲稱這是你的自住房。

這個(gè)“六年法則”的制定，為的是方便那些換工作的人，不論是在國(guó)內(nèi)換工作還是去了海外。

但你可以搬到僅僅幾百米開(kāi)外的鄰區(qū)，仍然說(shuō)是換了工作， 你不必僅僅因?yàn)榘逊孔幼獬鋈チ耍�就必須說(shuō)不是你的自住房了。如果你租出去了，就可以得到減利息的好處，但是根據(jù)你所貸款的多少，可能還會(huì)有負(fù)扣稅的好處。如果你買(mǎi)另一棟房產(chǎn)，那么你可以選擇哪一棟房子是你的自住房。而這樣的決定，直到你售房之前，你不必做出。

顯而易見(jiàn)，如果你擁有兩棟房產(chǎn)，那么增值多的那個(gè)就說(shuō)是自住房。

但是，在你把房子租出去時(shí)，你應(yīng)該去找人把兩棟房子都估價(jià)，以備萬(wàn)一后來(lái)你要把另一棟房子當(dāng)作自住房。而非自住的那個(gè)房，出售時(shí)就必須要交增值稅了。

許多投資人不了解六年法則。這一規(guī)定其實(shí)為他們省很多錢(qián)。

2. 將投資期保持在12個(gè)月以上

如果不能避免交增值稅，那么就盡量少交。

任何一個(gè)買(mǎi)了投資房的人，應(yīng)該持有房子至少一年，如此可以把需要交的增值稅減少50%。余下的部份將加到房主的正常收入中，按相應(yīng)的邊際稅率納稅。12個(gè)月的擁有期限，是從你買(mǎi)房與賣(mài)房的合同之日算起。

比如，如果你4月份買(mǎi)房，5月份完成交易，然后你3月份售出并在6月份完成交易，那不是12個(gè)月。你必須從合同之日計(jì)算。

3. 充分利用低收入年

我們的收入經(jīng)常反映我們的個(gè)人狀況，增值稅與所得稅密切相關(guān)。因此，你交增值稅的時(shí)機(jī)就特別關(guān)鍵。如果你有一年收入低，你覺(jué)得你屬于比正常情況下低的稅檔，那么合計(jì)一下，在該稅年結(jié)束之前把房子售出。

值得注意的包括：休產(chǎn)假、失業(yè)、在上一個(gè)工作合同與下一個(gè)工作合同之間有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔、無(wú)薪的海外度假。所有這些都是大好時(shí)機(jī)。

4. 推遲合同日期

如果你迫切要在悉尼房地產(chǎn)熱的形勢(shì)下獲利，你或許應(yīng)該等到明年冬季再賣(mài)房。更準(zhǔn)確地說(shuō)，等到7月1日。這將為你推遲交稅整整一年。

如果合同是7月1日簽的，而不是6月30日簽的，那么需要交稅的時(shí)間推遲了12個(gè)月。把錢(qián)在手里多拿些時(shí)日，與減少交稅幾乎一樣有好處。你還可以把錢(qián)存入另一個(gè)購(gòu)房貸款的抵消賬戶上，幫助減少所需要交的利息。

5. 與合伙人一起買(mǎi)房產(chǎn)

找到了理想的投資房，但擔(dān)心開(kāi)支太大。那么為什么不找個(gè)合伙人一起買(mǎi)呢？如果你百分之百地?fù)碛蟹慨a(chǎn)，那么你百分之百地?fù)碛蝎@利，但你也必須百分之百地交增值稅。

如果是長(zhǎng)期投資，那么以一個(gè)交稅最有利的人的名義來(lái)買(mǎi)房。如果房子很可能帶來(lái)正收益，那么以收入較低的那個(gè)人的名義買(mǎi)。如果可能是負(fù)收益，以收入高的那個(gè)人的名義買(mǎi)。

6. 把獲利存入你自己的養(yǎng)老金賬戶

當(dāng)你賣(mài)掉房子時(shí)，考慮把得來(lái)的錢(qián)的一部份但不是全部的話，放到你的養(yǎng)老金賬戶上去。這如同把工資的一部份在稅前存入養(yǎng)老金賬戶的做法一樣。意味著你所需要交的稅不會(huì)太多。

根據(jù)你的年齡，可以最多往養(yǎng)老金賬戶中存入3萬(wàn)澳元或3.5萬(wàn)澳元，其中包括9.5%的養(yǎng)老金保障金。對(duì)于55歲以上的納稅人來(lái)說(shuō)，他們甚至可以開(kāi)始退休前的過(guò)渡期，以更多的存錢(qián)進(jìn)去。

7. 以信托方式買(mǎi)房

還有一個(gè)好辦法就是與自由裁量信托的許多人一起買(mǎi)房。使用信托機(jī)制買(mǎi)房的人數(shù)正在穩(wěn)步上升，可能會(huì)對(duì)那些邊際稅率較低的人有益。

坦誠(chéng)地說(shuō)，誰(shuí)知道自己六個(gè)月以后的情況會(huì)怎么樣。因此預(yù)期自己未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況幾乎是不可能的。自由裁量信托使得許多決定可以在房產(chǎn)出售之前不久做出，因此是經(jīng)過(guò)了更好的計(jì)劃的，這帶來(lái)更好的交稅結(jié)果。這讓你能夠決定信托中的哪一位成員可以從售房中獲得收益。這意味著你可以把利潤(rùn)讓當(dāng)時(shí)交稅收益最大的人獲取。

8. 賺錢(qián)的與不賺錢(qián)的一起賣(mài)

悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)很火爆，但并不是全國(guó)每個(gè)地方都如此。如果你賣(mài)這里的房會(huì)帶來(lái)一筆可觀的收入，那么考慮把別的地方收益不好的房產(chǎn)也一塊賣(mài)掉吧。

一棟房產(chǎn)的出售獲利與另一棟房產(chǎn)的出售虧損加在一起，將降低總體的交稅。例如，如果一棟房產(chǎn)的出售帶來(lái)了20萬(wàn)澳元的利潤(rùn)，而另一棟房產(chǎn)的出售結(jié)果是5萬(wàn)澳元的虧損，那么你該交稅的收入就是15萬(wàn)澳元了。突然間，你的那個(gè)虧本的苦澀投資也帶來(lái)一點(diǎn)甜頭了。

9. 申報(bào)減稅并保存記錄

我們都知道對(duì)諸如市政費(fèi)、保險(xiǎn)、房產(chǎn)管理費(fèi)之類(lèi)申報(bào)減免交稅，但是你考慮了所有的可能性了嗎？

常常被忽視的開(kāi)銷(xiāo)包括舉債開(kāi)銷(xiāo)，包括放貸機(jī)構(gòu)的抵押保險(xiǎn)，包括登房產(chǎn)廣告的支出，包括家具，還有最初為了買(mǎi)這所房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查而付出的開(kāi)支 。你還需要對(duì)你的賬目仔細(xì)注意。許多人在申報(bào)開(kāi)銷(xiāo)的時(shí)候并沒(méi)有把裝修費(fèi)用包括進(jìn)去。這是你的房產(chǎn)開(kāi)銷(xiāo)的部份，開(kāi)銷(xiāo)越大，意味著增值稅減的越多。

10. 對(duì)另一房產(chǎn)預(yù)償付

要避開(kāi)交稅是相當(dāng)難的，但是，投資者在售房獲益的同時(shí)，也可以為其第二棟房產(chǎn)交抵押貸款費(fèi)用，如果手上有錢(qián)的話，他們可以提前整整一個(gè)財(cái)政年度這樣做。

例如，如果房產(chǎn)A賣(mài)出獲利20萬(wàn)澳元，那么可以將房產(chǎn)B整整一年的利息付清。這筆開(kāi)支或許有5萬(wàn)澳元。那么總的應(yīng)交稅收入就少了。這種做法一般只在新的一個(gè)財(cái)政年度的頭幾個(gè)月里賣(mài)房才劃得來(lái)。

此外，還可以把“六年法則”帶來(lái)的收益封存在那里，用于將來(lái)取，即你把房子留著不賣(mài)。許多人在六年到期時(shí)就把房子賣(mài)了。但其實(shí)并不是非得如此。在你把房子租出去的時(shí)候，去找人對(duì)房產(chǎn)估價(jià)，把估價(jià)結(jié)果存檔。

到六年的時(shí)候，再去找人估價(jià)，結(jié)果存檔。但你仍然可以不賣(mài)房。未來(lái)你一旦賣(mài)房時(shí)，再兌現(xiàn)你根據(jù)六年法則所獲得的免交增值稅的收益，而那筆收益已經(jīng)早就算清楚了。