對(duì)于海外購房者，在澳大利亞只能購買期房或者新房，而不能購買二手房。然而在國內(nèi)，爛尾樓的新聞時(shí)有發(fā)生。那么，在澳洲買期房時(shí)，會(huì)不會(huì)也有可能遇到爛尾樓呢？

 

 

 

 

 

答案是否定的。正是由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟體系以及完備的法律制度，使其受到包括中國在內(nèi)的全世界購房者的青睞。在澳洲，基本不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，像中國那樣樓建了一半而“爛尾”的情況更是聞所未聞。

 

 

 

開發(fā)申請(qǐng)

 

雖然澳洲不會(huì)有像中國那樣的爛尾樓，但大家在買期房時(shí)，還是需要特別詢問一下項(xiàng)目的開發(fā)申請(qǐng)是不是已經(jīng)獲批了。

 

開發(fā)商在項(xiàng)目開始建設(shè)之前，首先必須要向當(dāng)?shù)卣�府提交一份詳�?xì)的開發(fā)申請(qǐng)(Development Application，簡(jiǎn)稱DA)，里面會(huì)包含項(xiàng)目方方面面的內(nèi)容，比如戶型，樓可以蓋多少層，外觀，地綠面積，項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)施規(guī)劃……

 

 

開發(fā)商只有在DA獲得批準(zhǔn)之后，才能真正的開工建設(shè)。然而，澳洲很多州的法律并沒有規(guī)定開發(fā)商必須在DA獲批之后才能開始銷售。

 

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般都要求項(xiàng)目的銷售量達(dá)到一定比例之后，才會(huì)真正批貸款給開發(fā)商。于是有些開發(fā)商為了盡快獲得銀行的貸款，會(huì)采取一邊銷售一邊等待DA的策略。

 

 

但是，作為購房者，如果在項(xiàng)目的DA還沒有批準(zhǔn)之前就購買了，那么在接下來，一旦政府最后沒有批準(zhǔn)項(xiàng)目的DA，或者項(xiàng)目的DA進(jìn)行了較大的改動(dòng)，這都會(huì)對(duì)已經(jīng)下了定金的購房者產(chǎn)生影響。

 

在DA還沒有批準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)在購房合同上標(biāo)明“Subject to DA”。購房者簽了這樣的合同后，如果DA最后沒有獲得批準(zhǔn)，購房者可以終止合同，定金也可以全部退回。

 

如果DA進(jìn)行了很大改動(dòng)，并且具體影響到了購房者已經(jīng)購買的戶型，那么購房者這時(shí)可以跟開發(fā)商協(xié)商解決，或者也可以終止合同，退還所有定金。

 

 

 

日落條款

 

此外，在澳大利亞購買期房的合同當(dāng)中，都會(huì)有一項(xiàng)條款叫Sunset Clause，即日落條款。

 

在澳大利亞購買期房，合同中一般沒有具體交房時(shí)間，但合同會(huì)寫明一個(gè)最晚交房時(shí)間(sunset date)，在超過了該最晚交房時(shí)間之后還沒有能交房的情況下，買賣雙方都可以終止購房合同。

 

有了此項(xiàng)條款，若開發(fā)商因資金、建筑進(jìn)程等原因無法在最晚交房時(shí)間交房，買家可以拿回已經(jīng)支付的首付款，來避免無限期等待交房的情況發(fā)生。

 

 

雖然購房者能拿回所有首付款，然而，在項(xiàng)目建設(shè)的期間，房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)大幅上漲了，相同的價(jià)格已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上買到相類似的房子了。如果這時(shí)根據(jù)日落條款終止合同，真正受損的還是購房者，而開發(fā)商則可以把房子以更高的價(jià)格重新投入市場(chǎng)銷售。

 

為了避免這樣的情況發(fā)生， 新州相關(guān)政府部門為保證買方的合法權(quán)益，在2015年11月頒布了新的法令，對(duì)于賣方想要根據(jù)日落條款的規(guī)定來終止合同的行為，提出了新的要求：

 

▶ 賣方如果想要終止合同的話，必須給到買方至少提前28天的書面通知；

▶ 上述通知必須列明賣方想要終止合同的行為以及理由。

 

 

終止合同需征得買方同意，如果買方不同意或未明確回復(fù)，賣方必須獲得澳洲高等法院的法庭命令，才能夠繼續(xù)終止合同的行為。

 

澳洲高等法院在考慮賣方希望終止合同的訴求時(shí)，會(huì)考慮包括但不僅局限于下列的因素：

 

▶合同本身的條款和約定；

▶賣方終止合同的行為是否合理；

▶賣方未能按時(shí)交房或延遲交房的原因；

▶所售房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是否已經(jīng)上漲；

▶終止合同對(duì)于買方的影響；

▶其他法庭認(rèn)為相關(guān)的事宜；

 

從新法令的細(xì)則可以看出，賣方不得單方面利用日落條款解除合同，賣方若想解除合同需要證明其延遲交房是出于自身不可抗力的因素而導(dǎo)致的。

 

無論是嚴(yán)格的貸款批準(zhǔn)流程還是日落條款，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)成熟的法律機(jī)制保證了爛尾樓不會(huì)出現(xiàn)。日落條款新法令更是規(guī)范了開發(fā)商解約的行為，對(duì)于期房的購房者也提供了更多一重的法律保障。

 

 

 

對(duì)于海外購房者，在澳大利亞只能購買期房或者新房，而不能購買二手房。然而在國內(nèi)，爛尾樓的新聞時(shí)有發(fā)生。那么，在澳洲買期房時(shí)，會(huì)不會(huì)也有可能遇到爛尾樓呢？

 

 

 

 

 

答案是否定的。正是由于澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟體系以及完備的法律制度，使其受到包括中國在內(nèi)的全世界購房者的青睞。在澳洲，基本不會(huì)出現(xiàn)爛尾樓，像中國那樣樓建了一半而“爛尾”的情況更是聞所未聞。

 

 

 

開發(fā)申請(qǐng)

 

雖然澳洲不會(huì)有像中國那樣的爛尾樓，但大家在買期房時(shí)，還是需要特別詢問一下項(xiàng)目的開發(fā)申請(qǐng)是不是已經(jīng)獲批了。

 

開發(fā)商在項(xiàng)目開始建設(shè)之前，首先必須要向當(dāng)?shù)卣�府提交一份詳�?xì)的開發(fā)申請(qǐng)(Development Application，簡(jiǎn)稱DA)，里面會(huì)包含項(xiàng)目方方面面的內(nèi)容，比如戶型，樓可以蓋多少層，外觀，地綠面積，項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)施規(guī)劃……

 

 

開發(fā)商只有在DA獲得批準(zhǔn)之后，才能真正的開工建設(shè)。然而，澳洲很多州的法律并沒有規(guī)定開發(fā)商必須在DA獲批之后才能開始銷售。

 

為了防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般都要求項(xiàng)目的銷售量達(dá)到一定比例之后，才會(huì)真正批貸款給開發(fā)商。于是有些開發(fā)商為了盡快獲得銀行的貸款，會(huì)采取一邊銷售一邊等待DA的策略。

 

 

但是，作為購房者，如果在項(xiàng)目的DA還沒有批準(zhǔn)之前就購買了，那么在接下來，一旦政府最后沒有批準(zhǔn)項(xiàng)目的DA，或者項(xiàng)目的DA進(jìn)行了較大的改動(dòng)，這都會(huì)對(duì)已經(jīng)下了定金的購房者產(chǎn)生影響。

 

在DA還沒有批準(zhǔn)時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)在購房合同上標(biāo)明“Subject to DA”。購房者簽了這樣的合同后，如果DA最后沒有獲得批準(zhǔn)，購房者可以終止合同，定金也可以全部退回。

 

如果DA進(jìn)行了很大改動(dòng)，并且具體影響到了購房者已經(jīng)購買的戶型，那么購房者這時(shí)可以跟開發(fā)商協(xié)商解決，或者也可以終止合同，退還所有定金。

 

 

 

日落條款

 

此外，在澳大利亞購買期房的合同當(dāng)中，都會(huì)有一項(xiàng)條款叫Sunset Clause，即日落條款。

 

在澳大利亞購買期房，合同中一般沒有具體交房時(shí)間，但合同會(huì)寫明一個(gè)最晚交房時(shí)間(sunset date)，在超過了該最晚交房時(shí)間之后還沒有能交房的情況下，買賣雙方都可以終止購房合同。

 

有了此項(xiàng)條款，若開發(fā)商因資金、建筑進(jìn)程等原因無法在最晚交房時(shí)間交房，買家可以拿回已經(jīng)支付的首付款，來避免無限期等待交房的情況發(fā)生。

 

 

雖然購房者能拿回所有首付款，然而，在項(xiàng)目建設(shè)的期間，房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)大幅上漲了，相同的價(jià)格已經(jīng)不可能在市場(chǎng)上買到相類似的房子了。如果這時(shí)根據(jù)日落條款終止合同，真正受損的還是購房者，而開發(fā)商則可以把房子以更高的價(jià)格重新投入市場(chǎng)銷售。

 

為了避免這樣的情況發(fā)生， 新州相關(guān)政府部門為保證買方的合法權(quán)益，在2015年11月頒布了新的法令，對(duì)于賣方想要根據(jù)日落條款的規(guī)定來終止合同的行為，提出了新的要求：

 

▶ 賣方如果想要終止合同的話，必須給到買方至少提前28天的書面通知；

▶ 上述通知必須列明賣方想要終止合同的行為以及理由。

 

 

終止合同需征得買方同意，如果買方不同意或未明確回復(fù)，賣方必須獲得澳洲高等法院的法庭命令，才能夠繼續(xù)終止合同的行為。

 

澳洲高等法院在考慮賣方希望終止合同的訴求時(shí)，會(huì)考慮包括但不僅局限于下列的因素：

 

▶合同本身的條款和約定；

▶賣方終止合同的行為是否合理；

▶賣方未能按時(shí)交房或延遲交房的原因；

▶所售房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是否已經(jīng)上漲；

▶終止合同對(duì)于買方的影響；

▶其他法庭認(rèn)為相關(guān)的事宜；

 

從新法令的細(xì)則可以看出，賣方不得單方面利用日落條款解除合同，賣方若想解除合同需要證明其延遲交房是出于自身不可抗力的因素而導(dǎo)致的。

 

無論是嚴(yán)格的貸款批準(zhǔn)流程還是日落條款，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)成熟的法律機(jī)制保證了爛尾樓不會(huì)出現(xiàn)。日落條款新法令更是規(guī)范了開發(fā)商解約的行為，對(duì)于期房的購房者也提供了更多一重的法律保障。