在澳大利亞房產(chǎn)投資中怎么獲利【干貨篇】
來源：澳洲購房網(wǎng)作者：澳洲購房網(wǎng)時間：2018/1/22
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在過去的時間里，我多次介紹了澳大利亞的房地產(chǎn)的基本情況。根據(jù)筆者的經(jīng)驗，在澳大利亞房產(chǎn)投資如果方式得當(dāng)，獲利水平是非常高，尤其是通過房產(chǎn)進行的經(jīng)營，其投資回報遠遠高過在中國房產(chǎn)的投資回報水平。這也就是為什么即便在當(dāng)前狀態(tài)下，澳洲政府嚴格收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但仍然每年有大量的個人和企業(yè)資本投資這個市場的根本原因。
ONE
主要的資本增長水平
投資房地產(chǎn)主要的獲利來源是房地產(chǎn)交易過程中的資本投資回報-----也就是地產(chǎn)增值帶來的回報水平。
從上述表格中顯示，在過去20年里，澳大利亞主要城市的房地產(chǎn)價格基本上總體保持一個增長的態(tài)勢，甚至從90年代的每7年左右翻番，到2010年代的每3-5年翻番的水平。雖然有極個別的年度出現(xiàn)了負增長，但是在下跌之后的反彈力度都是非常大。這得益于整個澳大利亞市場的開放和生機勃勃的移民政策帶來的好處。
其中，悉尼、墨爾本作為澳大利亞最重要的兩個經(jīng)濟最為發(fā)達城市，房地產(chǎn)市場更是呈現(xiàn)出暴漲的態(tài)勢。在2015-2017年的3年里，悉尼和墨爾本在全球房地產(chǎn)市場增長過程中，排到了全球前十位，前三位的水平。
這形成了重要的一種周期循環(huán)。任何一次房地產(chǎn)的調(diào)整和下跌周期，恰恰就是入市的好機會。從過去的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)的空置率和出租水平?jīng)Q定了澳洲的房價的整體狀態(tài)。
恰恰從這兩個指標，我們可以判斷，悉尼，墨爾本，新興的布里斯班等這些城市的未來，都會成為持續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長的動力，因為大量的移民，尤其是墨爾本，不僅來自國外的新移民，甚至包括來自悉尼的新居民都成為房屋緊俏，租金穩(wěn)定，空置率低的重要原因。
因此，資本市場的持續(xù)增長，是澳洲房地產(chǎn)市場投資的最重要的保障。
TWO
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營增長
利用房地產(chǎn)進行的經(jīng)營，主要就是出租，主要有3種出租方式。
▶開發(fā)商承諾包租
很多國外開發(fā)商為了促進銷售業(yè)績，會承諾包租服務(wù)。回報率一般在5%左右。
▶委托租賃公司(房產(chǎn)管理公司)
如果開發(fā)商不承諾包租，業(yè)主可以委托澳洲專業(yè)的租賃公司。別墅回報率一般在4%。
▶業(yè)主自行出租
業(yè)主可能會有朋友、親戚想要租房，或是自己尋找到一位合適的房客。租金回報一般在6%左右，但必須人在澳洲親自打理。
如今，民宿成為一種重要的自行出租的形式。甚至在著名的民宿出租網(wǎng)站：AIRBNB的統(tǒng)計下，澳洲市場是這個民宿出租平臺上最大的出租市場。
前段時間甚至還有爭論關(guān)于澳大利亞短租市場是否違法的問題。如今當(dāng)這個問題已經(jīng)非常明確是合法以后，短租市場就已經(jīng)呈現(xiàn)欣欣向榮的景象。
正常情況下，長租的回報率是4.5%---4.8%左右的水平。但是，通過短期出租，業(yè)主的租金回報可達到6%-8%的水平。而租客通過短租的方式往往比在傳統(tǒng)的賓館里面可以更快的了解到這個城市，加強對整個城市的了解。
實際上，根據(jù)筆者的經(jīng)驗，由于澳洲房地產(chǎn)市場的借貸規(guī)則，在支付首付的情況下就可以長期支付利息為代價擁有物業(yè)，從而伴隨著物業(yè)資本價格的增長以及租金的出租水平，相對于首付的價格來說，經(jīng)營產(chǎn)生的回報甚至高達15%左右。
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