2017悉尼房產目前狀態以及未來走勢分析！

來源：澳洲購房網作者：澳洲購房網時間：2017/7/21

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　　依據CoreLogic2017年1月2日最新發布的房產陳述：2016年12月，澳州首府城市房產價值上漲了1.4%，2016年的年增長率為10.9%。是自2009年那以來的最高增長率。考慮到個首府城市房產的總房錢收益率和資本收益率，年度總收益率到達14.7%。

　　

　　但澳洲各個首府城市的房產價值年變化范圍有較大差別，其中珀斯下跌4.3%，悉尼上漲15.5%，墨爾本和霍巴特的年度資本收益率也高于10%。

　　

　　CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示：“首府城市房產價值的增長率體現了不同房產類型之間的收益差異在不斷的拉大。在過去的12個月中，各首府城市獨棟屋的價格平均增長了11.6%，而公寓房的價格增長幅度則減半只有5.9%左右。

　　

　　在墨爾本和布里斯本，由于公寓供應量大，供過于求的擔憂削弱了買家信心，這種增長率的差異是最明顯的。2016年，墨爾本獨棟屋價格同比上漲了15.1%，而公寓價格只上漲了1.7%。布里斯本獨棟屋價格在2016年上漲了4.0%，而公寓價格則下跌了0.2%。

　　

　　但新南威爾士州的除悉尼之外的區域則表現出了最強的增長勢頭，非首府城市房產價值在2016年上漲了7.3%。新南威爾士州之外的其他州的區域房產則相對平靜。維多利亞州區域房產增長了1%，昆士蘭州區域房產上漲1%，南澳區域房產上漲1.1%，西澳區域房產下跌幅度高達7%。

　　

　　Lawless先生表示：“以采礦和資源產業為經濟支柱的地區，自礦業基礎設施繁榮結束以來，這些地區房產市場狀況持續疲軟，因此，珀斯和達爾文的房產市場是澳州首府城市中最為脆弱的。”

　　

　　“由于2014年這些地區的房產市場已經達到了頂峰，珀斯房產價值下跌了7.9％，達爾文房產價值下降了5.9%。最近這兩個地區的房產市場都出現了“觸底反彈“；2016年第四季度分別上漲了2.8%和5.9％。”

　　

　　在目前的后全球經融危機時期，CoreLogic數據報告結果表明，悉尼的住宅價值自2009年1月以來上漲了97.5%，幾乎翻了一番。而墨爾本的房產價值在同一時間段內增長了83.5%。其他首府城市都以相對較低的速度緩慢增長，這也更加凸顯了悉尼和墨爾本的房產市場在過去8年以來強勁的增長勢頭。

　　

　　租金收益不斷下滑

　　

　　在當前的住房價值變化周期內，租金收益率曲線出現了顯著的下降，其收益率逐年下跌，達到了歷史新低。12月的報告結果顯示，首府城市獨棟屋的平均租金總收益率為3.1%，公寓租金收益率為4.1%。在2012年6月開始的當前增長周期開始時，收益率曲線比現在要健康許多；其總收益率分別為4.2%和4.8%。

　　

　　根據最新交易數據顯示，12月份澳洲房產市場出現了正常的季節性下跌，但通過與CoreLogic去年同期記錄的交易量對比，可以發現：盡管2016年下半年房產交易數量有上升趨勢，但住房銷售量仍然略低于一年前。但有幾個地區的交易量卻出現了逆勢上漲，比如北領地，首都直轄區以及南澳地區。

　　

　　Tim Lawless稱2017年房價增速將放緩。值得注意的是，銀行的住房貸款按揭利率已開始上升。他表示更高的抵押貸款利率可能抑制人們的住房需求。家庭債務創歷史新高意味著消費者對債務成本的變化非常敏感。

　　

　　根據澳洲統計局（ABS）的住房融資數據，自去年5月和8月的降息以來，投資者對其抵押貸款份額的需求逐漸增加。最新數據顯示，不包括再融資貸款者在內，投資者目前的按揭貸款需求量占總量的49％。

　　

　　Lawless先生表示：由于租金收益率達到了歷史新低，合理的推測是投資者主要投資于房產未來的資本增值，而不在意目前的低收益率。如果房產市場的投資活動減少，房產價格上行的速度可能會出現一定程度的放緩。

　　

　　此外，我國外匯管理部門年關之際出臺的新規，也現已開端嚴打我國居民換匯前往海外置辦房產的行為。而來自我國買家的巨大需要，在此前多年也一直是推進澳大利亞等國房價不斷走高的主要動力地點。

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