看中房子出 Offer（開(kāi)價(jià)） 前，先要搞定借款的 Pre-approval（預(yù)批），這么，你就知道自己要看什么價(jià)位的房子了。
1、我能貸款多少？
貸款之前，可以找貸款經(jīng)理溝通，做一個(gè) Pre-approval。免費(fèi)的。這樣就可以知道自己的預(yù)算了。直接找銀行也是可以，但是通常貸款都會(huì)找Broker，可以進(jìn)行各大銀行進(jìn)行比較。
⇢為什么與 Broker 溝通做預(yù)批卻不是直接和銀行溝通呢？
通過(guò)與 Broker 貸款經(jīng)紀(jì)的溝通，可以更全面的了解您的財(cái)務(wù)狀況從而在所有銀行和非銀行機(jī)構(gòu)中幫您挑選一間或幾間適合您的銀行和產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比，更加精確的滿(mǎn)足您的貸款需求。
西澳做BROKER的華人很多，如果有需要可以在當(dāng)?shù)氐娜A文報(bào)紙或者微信群上去找BROKER。
2、要提供什么資料做Pre-approval?
一般只要求提供最近兩個(gè)月的工資條（大多需要長(zhǎng)期的職位），或者其他能夠說(shuō)明你還款能力的材料。如果家里有小孩，正在領(lǐng)政府補(bǔ)貼的話(huà)（FTB），那么這個(gè)補(bǔ)貼也是可以算到家庭收入里面的（case by case 看個(gè)案）。
3、Pre-approval 要多長(zhǎng)時(shí)間能得到結(jié)果？
材料齊全遞交后，一天左右就可以有預(yù)批。
但如果您需要一個(gè) fully credit assessed approval （信用測(cè)試），需要 3 天左右的時(shí)間，根據(jù)不同銀行會(huì)有不同。
4、Pre-approval 的額度，以后真正貸款時(shí)候，額度會(huì)變化么？
可能變化的。
原因可能有：個(gè)人還款能力、利率的增長(zhǎng)、銀行貸款政策的松緊變化等。
還有另外一點(diǎn)就是 bank valuation 銀行評(píng)估，銀行會(huì)把你所要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以這個(gè)估價(jià)作為指導(dǎo)放款的。對(duì)于首付比較緊張的朋友們來(lái)說(shuō)，在出 offer 或者競(jìng)標(biāo)拍賣(mài)的時(shí)候一定要考慮到這一點(diǎn)。對(duì)于自建房的朋友們，也要考慮到這一點(diǎn)。
5、我需要準(zhǔn)備多少錢(qián)作為首付（%）？
通常銀行會(huì)要求需要 20% 的首付 + 印花稅 + 律師費(fèi)和其他雜費(fèi)。
如果您準(zhǔn)備的資金少于 20%，我們建議您與貸款經(jīng)理溝通，了解哪些銀行可以為您借貸，同時(shí)又可以減免 LMI 保險(xiǎn)費(fèi)，或支付最少的 LMI 保險(xiǎn)費(fèi)。
注意：多數(shù)銀行如果借款超過(guò) 80% 都會(huì)考慮需要提供更多的收入材料和 3 個(gè)月的真實(shí)存款。
6、我選什么銀行貸款產(chǎn)品？
大致會(huì)用到兩種銀行貸款產(chǎn)品：
一種有 offset 抵消 功能的 Package 套餐 產(chǎn)品，適用于每月有資金存進(jìn)帳戶(hù)，這部分錢(qián)可以直接抵消部分本金，減少利息。但是要注意，減少的利息是通過(guò)縮短還款期限來(lái)實(shí)現(xiàn)的，并非每個(gè)月還款額減少。這種貸款產(chǎn)品一般有 package 年費(fèi)，$395 左右。
有些銀行會(huì)便宜一些，通過(guò)Broker, 通常可以拿到一些折扣，或免去第一年甚至前兩年的年費(fèi)。
第二種就是沒(méi)有 offset 功能，simple homeloan 利率折扣會(huì)小一些，但費(fèi)用會(huì)少，沒(méi)有年費(fèi)。通常貸款額度小于 $30 萬(wàn)澳幣的客戶(hù)可以考慮，會(huì)比較劃算。
當(dāng)然還會(huì)有些投資客戶(hù)選擇一些有其他額外功能的貸款方式，包括將投資房與自住房綁定獲取投資房的貸款，或通過(guò) Interest In Advance 的還款方式，更多的節(jié)省利息同時(shí)達(dá)到更好的退稅效果。
7、我怎么拿到貸款利率的折扣？可以拿到多少？
澳洲銀行的貸款，包括有無(wú) Offset 的，基本都有折扣的余地，就是在官方網(wǎng)站上公布的利率和折扣基礎(chǔ)上再有折扣。
所以，一定記得和貸款經(jīng)理溝通，我們會(huì)幫您獲取最高的利息折扣。
這個(gè)折扣大都是隨貸款終身有效的。并不是 honeymoon 蜜月期折扣。
折扣的多少，和銀行當(dāng)時(shí)的貸款政策、促銷(xiāo)活動(dòng)、銀行的 Profit margin 利潤(rùn)空間 以及客戶(hù)貸款額度有關(guān)。
據(jù)了解貸款經(jīng)理會(huì)幫助客戶(hù)獲取最大的利息折扣，最高可以達(dá)到 1.4% 終身折扣，貸款朋友要記得主動(dòng)要求。
8、我需要提供什么材料來(lái)辦理貸款？
收入證明（一般就是最近兩個(gè)月的工資條或者其他證明個(gè)人還款能力的材料）是主要的材料。其他的材料就是個(gè)人的證件已經(jīng)所有房產(chǎn)的相關(guān)材料。
9、貸款辦下來(lái)之后我還要做什么？
借款審批經(jīng)過(guò)，銀行會(huì)將借款合同寄給借款司理，或借款司理睬直接組織離您近來(lái)的銀行司理 派遣有關(guān)借款司理與您直接簽署借款文件。申請(qǐng)人簽好字后，寄回銀行做有關(guān)文件。更多時(shí)候咱們借款司理睬幫忙客戶(hù)當(dāng)面簽合同，以便做更具體的合同解說(shuō)。也有有些銀行會(huì)將借款有關(guān)資料寄給律師。
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