隨著國內(nèi)不少一線大城市都出臺(tái)了各種房產(chǎn)限購政策，使得房地產(chǎn)市場突然“降溫”，不少想要置業(yè)的朋友開始把目光投向了海外市場。而澳洲，有著世界最宜居城市，優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣，毫無疑問最火的海外房產(chǎn)非澳洲莫屬，那么，下面這些常識(shí)土豪們?cè)谫彿繒r(shí)千萬要記得了：

　　

　　澳洲房產(chǎn)所有權(quán)：

　　

　　澳大利亞是一個(gè)資本主義國家，私有制是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。法律規(guī)定業(yè)主擁有永久土地所有權(quán)，而不是租賃權(quán)（國內(nèi)所謂使用權(quán)，是把所有權(quán)和使用權(quán)剝離開來，這時(shí)的使用權(quán)就是租賃權(quán)）。那么這到底意味著什么？實(shí)質(zhì)上“永久產(chǎn)權(quán)”這一術(shù)語指的是您可以永遠(yuǎn)享有該土地的所有權(quán)。如果是租賃權(quán)， 您只能在一定期限內(nèi)擁有土地，在中國，目前這一期限是70年（國內(nèi)70年的使用權(quán)可以續(xù)約，但是是否需要繳納一定費(fèi)用，而且在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，過了一定年限的房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低。永久產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)就不會(huì)存在這個(gè)問題）。過了這個(gè)期限，土地的所有者，通常是政府，將有權(quán)合法地占有。因此，永久產(chǎn)權(quán)更優(yōu)越，并能賣出高價(jià)。

　　

　　購買澳洲房地產(chǎn)項(xiàng)目的首付：

　　

　　購買房產(chǎn)時(shí)，不管在哪個(gè)國家，標(biāo)準(zhǔn)做法是，首先支付一筆首付款。這筆首付定金在簽訂合同后立即支付。定金的金額各國有所不同。但是在澳大利亞，法律規(guī)定的定金是10%，泰國為15-30%，中國是30%-70%，等等。 支付10%首付來購買澳大利亞房產(chǎn)是一個(gè)很大的優(yōu)勢， 在初期為您保留您的投資物業(yè)。 如果您有充足的現(xiàn)金，您不用將資本沉淀在押金中，而是可以將其投資其他項(xiàng)目（包括房產(chǎn)項(xiàng)目），這樣相同的投資額就能獲得更高的投資收益。而且您可以在簽訂合同和交房之間的這段時(shí)間來改善您的財(cái)務(wù)狀況而無須為交付大筆定金而苦惱。對(duì)于購置期房而言，只要在簽訂合同時(shí)交付10％的首付，在之后到交房的1到2年的過程中無須支付任何費(fèi)用直至交房。所以說，在購買期房的過程中，澳洲這一優(yōu)勢就得到更大程度的體現(xiàn)。

　　

　　無本金貸款：

　　

　　無本金貸款（貸款還款只還利息，不還本金）  在澳大利亞，銀行和放款人提供一種所謂的無本金貸款。無本金貸款允許您支付貸款金額的利息，而不是本金和利息。購買房產(chǎn)時(shí)，這是一個(gè)不錯(cuò)的策略，特別是對(duì)一項(xiàng)投資來說，如果這能降低您的償付額而使您能利用其他讓您積累財(cái)富的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，這種貸款方式有一定的年限限制，一般為5年，5年之后，可以繼續(xù)貸款行申請(qǐng)，申請(qǐng)成功與否取決于您的信用狀況。

　　

　　購買期房的風(fēng)險(xiǎn)：

　　

　　一個(gè)人們頻繁問到的問題是，如果購置期房，而銷售方不能按時(shí)交房，我們所支付的首付款會(huì)出現(xiàn)什么情況。許多人按照國內(nèi)的操作模式誤以為銷售方在建設(shè)期間會(huì)使用買家的首付款。而事實(shí)上不是這樣，真實(shí)情況是所有的首付款均保存在律師的信托賬戶（律師的信托賬戶是律師作為交易的第三方專門用來監(jiān)管交易款項(xiàng)的，這個(gè)信托賬戶由政府監(jiān)管，萬無一失）中。

　　

　　這筆款項(xiàng)，不經(jīng)您的允許，開發(fā)商不得擅自挪用，當(dāng)然，作為首付款，沒有開發(fā)商的允許，您也不得隨意去用。如果因?yàn)槿魏卧�因開發(fā)商不能交付房產(chǎn)從而違約，則所有的首付款會(huì)全額退還給購買者。這就向您提供了更大的保障，防止您首付款的損失。所以您不用擔(dān)心開發(fā)商捐款逃跑，或者爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。雖然這種事情在澳大利亞百年難遇。

　　

　　業(yè)已成熟的法律體系：

　　

　　澳洲擁有強(qiáng)有力的核查與制衡制度，以及備受尊重的司法和執(zhí)法系統(tǒng)。澳大利亞有公開、有效和透明的法律框架，且澳大利亞的房產(chǎn)市場受嚴(yán)格的國家房產(chǎn)和消費(fèi)者法律的密集監(jiān)管，保證您作為一名購買者而受到法律全面的保護(hù)。如果出現(xiàn)爭議，您有權(quán)聘請(qǐng)專業(yè)律師來保護(hù)您及您的財(cái)產(chǎn)。

　　

　　在有些國家，法律并不健全，意味著您作為房產(chǎn)所有者的權(quán)利常常得不到有效的保護(hù)。其實(shí)可以說，您所知道的大多數(shù)澳洲房產(chǎn)投資的優(yōu)勢都是由澳大利亞完善的法律制度決定的。

　　

　　靈活運(yùn)用資產(chǎn)：

　　

　　在澳大利亞，通常的做法是用一處房產(chǎn)資產(chǎn)為另一處作抵押。隨著您付清貸款以及房產(chǎn)的升值，權(quán)益也會(huì)增加。例如，如果您當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)值為40萬澳幣，還需供款10萬澳幣，則您就有300,000澳元的資產(chǎn)。您可以按許多種方式來使用這項(xiàng)權(quán)益，如再投資房產(chǎn)、用來度假或購買股票。事實(shí)上，利用權(quán)益來置業(yè)是一項(xiàng)在澳大利亞常見的投資策略，且使房產(chǎn)投產(chǎn)者能更有效的積累財(cái)富。在其他國家中，很難獲得這一認(rèn)可，限制了您的選擇并實(shí)質(zhì)上限制了您的投資組合。

　　

　　對(duì)這一條的另一種描述是：可以把房產(chǎn)增值部分套現(xiàn)。

　　

　　租金收益：

　　

　　已5次榮獲全球最宜居城市墨爾本，其空置率都不到3%，出租市場強(qiáng)勁，墨爾本房產(chǎn)變成一項(xiàng)有吸引力的投資選項(xiàng)。在如此之低的空置率的情況下，投資者會(huì)收到5-8%的相當(dāng)大的租金收益。這些收益是對(duì)房產(chǎn)投資者的一筆巨額收益，也最大程度降低了您的現(xiàn)金支出。

　　

　　物業(yè)管理：

　　

　　澳大利亞的物業(yè)經(jīng)理一般水平較高，會(huì)處理好從找到合適的租戶到維修管道的所有事情。現(xiàn)在，在一個(gè)小區(qū)內(nèi)入住一名物業(yè)管理經(jīng)理正變得十分普遍。物業(yè)經(jīng)理會(huì)每周七天、一天24小時(shí)提供服務(wù)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理經(jīng)理會(huì)在該小區(qū)買下一套住所，并買下該小區(qū)的業(yè)權(quán)，從而服務(wù)并管理該小區(qū)所有物業(yè)工作，從而為他們自己帶來財(cái)務(wù)上的利益。一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)理不僅使您解除了負(fù)擔(dān)，倘若他們能找到愛護(hù)您房產(chǎn)的“好”租戶，也就減緩了您家具裝備和陳設(shè)及其他資產(chǎn)的折舊。

　　

　　貸款償還和交房：

　　

　　在澳大利亞購買房產(chǎn)時(shí)，銀行還款在交房后（工程竣工時(shí)）才開始（這條本來是極為正常的，但是在國內(nèi)，房子還在蓋，就讓購房者交付所有的房款，實(shí)在是說不過去）。這對(duì)您很有好處，特別是購買期房，因?yàn)橐话阍诮环壳坝?到2年的時(shí)間。這就使您有更多的時(shí)間來準(zhǔn)備將來的房款償還問題。當(dāng)然您也可以有充足的時(shí)間去籌備貸款事宜。

　　

　　稅務(wù)問題：

　　

　　作為一名外國投資者，您也可享受優(yōu)惠稅收政策。這些稅收方面的收益可以完全逐項(xiàng)算出，因?yàn)檫@些是根據(jù)您的收入及稅務(wù)等級(jí)而定。通過澳洲房產(chǎn)投資，您可申報(bào)應(yīng)納稅收入，并運(yùn)用您投資所產(chǎn)生的支出來有效減少您的納稅義務(wù)。所謂"negative gearing "。 例如，如果您貸款置業(yè)，則所有的費(fèi)用和您因貸款所付的利息均可用來抵稅，或如果您在澳大利亞工作，投資房產(chǎn)所累計(jì)的抵稅額度可用來沖減您的個(gè)人所得稅。這樣，就更真實(shí)的反應(yīng)您投資澳洲房產(chǎn)的收入。收取的所得稅也就更加合理。

　　

　　投資者可利用澳洲銀行寬松的金融政策，運(yùn)用自身閑置流動(dòng)資金置業(yè)澳洲，無需全款投資，運(yùn)用一套全款的資金可投資3套至4套房產(chǎn)，將投資風(fēng)險(xiǎn)降為零，投資回報(bào)利潤最大化。