由于澳幣房地產受匯率和利率的部分影響，在近期內不斷上升。很多朋友們產生的對增值稅問題的疑惑。現在就趁這個機會和大家聊一下澳洲增值稅的問題。

澳洲的資本增值稅在1985年9月20日起實施，針對投資產品，例如股票和物業等買賣所產生的“差價收益”（即資本所得）而征收的。

很多人都對這項稅收不太了解。有人擔心自己現在所住的居所是十多年前買下的，現在已升值幾倍，如果要賣掉搬到別處，是不是也要付大筆的資本增值稅？如果大家明白征收資本增值稅的原意，就會知道這個擔心是多余的。

就以物業來說，增值稅就是指投資物業在轉售時，在利潤部分征收的稅款。例如您以60萬元購入一套公寓，之后以75萬元轉售，扣除其他有關開支后，獲利10萬元，而增值稅就是在10萬元利潤中征收稅款。在澳洲，所有收入均須繳稅，從投資物業獲得的租金和轉賣所得的利潤也不例外。物業增值稅另一目的就是打擊炒風，所以如果投資的物業一年內賣出，所獲的利潤會全部計入該年度的應賦稅收入。

投資一年以上后才賣出，則所賺的一半會加入該年度的應賦稅收入。要留意的是增值稅是以合同簽署日（Contract Date）計算，而不是物業交收日（Settlement Date）。

由于資本增值稅只針對投資的利潤，所以自住的房屋可以獲得豁免。一般來說，業主在購入物業后必須自己入住，而居住為期至少一年，方被視為自住。如果購入后立即租出，便意味著您購買這個物業的目的是作投資用途以賺取收入，故必須在出售時繳交增值稅。

不過，政府考慮到很多人的生活狀況會有所改變而需要搬離原有的居所，故此在某些情況下出租自住的物業，仍可在出售時獲豁免資本增值稅。例如您因工作需要而暫時移居海外或澳洲其他州份，又或者需要長期照顧患病的親人而搬離原來自住的物業，只要出租期不超過六年，仍可獲豁免。

此外，有很多人會以聯名的方式購入物業，亦即超過一個人擁有同一物業，在這個情況下，又如何計算稅金呢？在澳洲最常見的聯名業權方式是聯權共有（Joint tenancy ）和分權共有（Tenancy in common）。

一般夫妻購買物業大多采用聯權共有的方式，也就是雙方共同擁有這個房產，各占一半業權，因此在出售投資物業時，夫婦兩人亦需每人負擔50%的增值稅。而Tenancy in common 也就是根據等分來劃分物業的擁有權，購買人可以不只兩個人，用類似股份的方式擁有部份房子的所有權，不需要平分業權。而在繳付增值稅時，也以所占的份額計算應繳的稅金。

由于資本增值稅計算頗為復雜，每個業主的情況有別，最好還是咨詢熟悉這方面的會計師，可以為您爭取最大的稅務優惠。