澳大利亞移民政策突然“叫停”，讓不少潛在移民者措手不及。近日，澳大利亞聯(lián)邦移民局正式通知各州政府，澳大利亞“500萬澳元投資移民”流程中的第一個環(huán)節(jié)——州政府擔保在現(xiàn)有政策下接受申請的最后一天是4月23日。

《國際金融報》記者也從相關機構了解到，4月24日到6月30日，各州暫不接受擔保申請，7月1日后500萬澳元投資移民將按照新政重開。其中，新州和維州承諾提高州擔保的審批速度，在4月23之前遞交的申請，保證在4月23日批出。

“現(xiàn)在時間不多了，客戶們都要求加快速度！”某移民中介的工作人員對《國際金融報》記者說，“為了更為有效迅速地讓客戶們得到移民資格，移民中介和當?shù)氐姆康禺a(chǎn)中介保持了密切的聯(lián)系。”

記者也從悉尼獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀人Lily Chen處獲悉，4月初消息傳出后，悉尼一些經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀人都接滿單子。

“對于500萬澳元門檻的移民投資來說，買房是最高效也是最保險的途徑。”Lily告訴《國際金融報》記者。

那么，澳大利亞政府為何暫停這項政策？

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，這不過是澳大利亞移民政策有些調(diào)整，對普通移民政策開始收緊。“深入分析，這與澳大利亞近幾年移民數(shù)量增長相對快、經(jīng)濟壓力逐漸緩解等有關。2012年澳大利亞出臺新移民政策后，帶來移民數(shù)量的增長，如今世界經(jīng)濟開始逐漸復蘇，澳大利亞也逐漸收緊、調(diào)整了移民政策。不可否認的是，移民人口的增長也確實在一定程度上推高了當?shù)胤績r，給當?shù)卣�府和民眾帶來一定壓�?rdquo;。

移民政策收緊

7月1日后，任何“188C（500萬澳元投資移民）簽證”申請必須以聯(lián)邦政府所倡議的50%高風險投資為主營項目，今后188C投資移民將面臨更高的投資風險

“4月23日起，澳大利亞500萬元投資移民將停止執(zhí)行現(xiàn)有政策！投資人想按目前政策申請澳大利亞移民，只有最后一周的機會！”4月中旬，在各種澳大利亞移民的網(wǎng)站上，不難看到這樣的標題。

這一“喊停”讓移民投資市場一片嘩然。因為澳大利亞現(xiàn)行的投資移民政策相當寬松，投資方向包括政府債券、基金和私人企業(yè)，投資風險小，移民成功率高。

然而，如今澳大利亞移民局發(fā)布消息稱，澳大利亞188C重大投資者簽證接受申請截止日為2015年4月23日，重新開啟申請要等到7月1日。

與此同時，記者了解到，項目重啟后在投資領域方面也有了進一步限制：不允許投資政府債券；至少100萬澳元通過風險投資方式投入初期資本增長類型的投資；至少150萬澳元通過管理基金投入澳交所小型上市公司股票，投資管理人必須有超過1億澳元的管理資產(chǎn)額；任何單一投資者在風險投資基金中的比例不能超過30%。

其中，更讓澳大利亞房地產(chǎn)經(jīng)紀感到擔憂的條款便是“加強禁止直接投入住宅房地產(chǎn)，同時制定新政策限制間接性投資于住宅地產(chǎn)”。

“雖然部分投資額將允許通過基金投資商業(yè)房地產(chǎn)。但是，研究條款后不難看出，新政的投資風險倍增。”在墨爾本一家中介做移民顧問的李薔薇告訴《國際金融報》記者，新政執(zhí)行后，移民投資者必須將至少250萬澳元投資到風險較高的中小上市公司和風險基金。

對于為何執(zhí)行這樣的政策，澳大利亞移民部對外稱，澳大利亞重大投資者簽證（SIV）計劃主要是為了提振全澳的經(jīng)濟發(fā)展水平，增加投資資金流，保證澳大利亞在頗具個人價值的投資移民市場中維持競爭優(yōu)勢。

記者也了解到，自2014年起，澳大利亞政府就針對重大投資者簽證政策進行了復審，預計將宣布從2015年7月1日起開始實施的新簽證政策。新政策主要包括符合國家利益的投資框架，主要在于保證投資資金更加有利于澳大利亞經(jīng)濟的發(fā)展。

不過，在暫停期間，潛在申請人仍然可以提出申請意向（EOI），等待政府提名。任何現(xiàn)在已經(jīng)提出申請意向的，將會從2015年7月1日起獲得提名，但屆時必須按照新的投資框架實施。

這次暫停提名的過程，將不會影響現(xiàn)在的重大投資簽證申請人，或者那些已經(jīng)獲得邀請的申請人。

在韓長吉看來，新政顯然提高了申請難度：從2015年7月1日開始，澳大利亞188C新政將取消貸款政策，SIV 188C類別或?qū)⒁�求主申請人和副申請人均需去澳大利亞居住，且副申請人居住的時間要達到180天/年。“另外，規(guī)定投資產(chǎn)品的比例，投資風險顯著提高，簽證審理周期延長。提高門檻后，移民難度增加，預計未來移民數(shù)量可能下降。”韓長吉說。

劍指房價上漲？

新政消息傳出后，最擔憂的除了移民中介之外，還有中國移民。在目前已被批準的“500萬澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請人來自中國

“中國客戶特別喜歡澳大利亞。我接受的移民客戶中，九成是中國人。”李薔薇告訴記者，“移民新政放出消息后，過來咨詢并要求趕緊遞交申請，在當?shù)刭I房投資的也都是中國人。”

其實，在澳大利亞政府宣布即將暫停之前的移民政策之時，外界對于“叫停”原因的猜測也從未停止過。最為主流的答案有兩個：房價過高和過多的中國移民。

當然，這兩點也有跡可循。

“悉尼房價增長得太快了，悉尼人也不止一次對政府抱怨他們的高房價了。”居住在悉尼的中國留學生章微微告訴《國際金融報》記者，她來悉尼讀書的三年，也是見證當?shù)胤績r飆升的三年。

如今，悉尼已經(jīng)成為討論澳大利亞高房價必須提到的標志性城市。

房地產(chǎn)集團PRDnationwide也在近日稱，悉尼房價距離峰值已經(jīng)不遠了。

PRDnationwide在研究中使用模擬時鐘來顯示房產(chǎn)周期，揭示了悉尼大都市范圍內(nèi)（距離CBD 15到20公里）的房價已經(jīng)接近增長周期的峰值了。

集團的研究顯示，悉尼大都市房價中位值從2013年上半年的85萬澳元（約人民幣(6.1978, 0.0000, 0.00%)408萬元）增至2014年同期的98.9萬澳元，目前已經(jīng)達到113.3萬澳元了。

這份報告還顯示，在悉尼外環(huán)和新州其他次發(fā)達區(qū)域中心的地區(qū)，房價中位值從去年同期的25萬澳元增至目前的33.2萬澳元。

PRDnationwide全國研究主管馬爾迪亞斯摩（Diaswati Mardiasmo）表示，雖然悉尼房價的增勢可能很快就迎來急剎車，但買家須注意，這并不意味著房價會降下來。

“雖然房價很快就會達到峰值，但這并不能確保房價會降至以前的水平。這份研究的數(shù)據(jù)關于房價的增長周期，而不是關于房價本身。”馬爾迪亞斯摩指出，悉尼房價在過去一年內(nèi)迅猛增長，使得不少買家感到沮喪。
 

與此同時，澳大利亞的租房市場也同樣瘋狂。今年第一季度，悉尼獨立房的租金中位數(shù)已上漲至530澳元（約人民幣2548元）/周。CoreLogic RP Data的研究分析員庫舍（Cameron Kusher）認為，這種租金增幅水平在首府城市中相對較高。

在獨立屋方面，墨爾本租金價格上漲了1.3%，升至390澳元/周，堪培拉上漲了1.1%至480澳澳元/周，悉尼租金上漲了1.0%至530澳元/周。

租金和房價共同上漲必然會給市民們帶來嚴重的生活壓力。而在一些人眼中，造成這樣后果的便是海外移民——尤其是中國移民。

“當?shù)赝瑢W時常跟我開玩笑說，你們中國人真的很能買房，悉尼的房產(chǎn)要被中國人承包了。”章微微告訴記者，雖然這只是偶然間的玩笑話，但是不難看出，在悉尼乃至澳大利亞人的眼里，中國人在當?shù)?ldquo;非常多”，而且都在“拼命買房”。

不可否認，作為“世界上最適合人類居住的國家”之一，澳大利亞憑借著優(yōu)越的自然環(huán)境、人文環(huán)境、社會福利和教育資源，向來是備受中國投資者青睞的投資移民熱點國家之一。澳大利亞移民局公布的數(shù)據(jù)也顯示，在目前已被批準的“500萬澳元投資移民簽證”中，有89.1%的簽證申請人來自中國——中國已成為澳大利亞最大的投資移民來源國。

所以，在外界看來，新政不免有點“劍指中國移民”的意味。

“很多人直觀地認為，這是為了控制‘炒房’的中國移民進入澳大利亞，新政的條款也不難看出，對外國人購房方面有很多限制。”Lily告訴記者。

不過，對于澳大利亞房價是中國投資者推動的觀點不少專業(yè)機構并不認同。里昂證券發(fā)布相關研究報告稱，在合意的目的國購置居所是很多資金流入悉尼和墨爾本房市的主要原因。至于炒房倒賣，倒是不多見。

“我們仔細觀察不難看出，澳大利亞的價格上漲是個多年來的大趨勢，且在悉尼、墨爾本等城市漲幅最大。而在多年前開始，澳大利亞媒體已經(jīng)在說年輕人買不起房屋住的問題。這個問題不是中國移民多了才有的，而是早就存在了。”有專業(yè)人士直言。

在里昂證券看來，澳大利亞的房價要從需求來討論，澳大利亞當然沒有“丈母娘剛需”，不過卻在家庭結(jié)構上出現(xiàn)了變革。2005年，澳大利亞物業(yè)理事會聘請專業(yè)人士撰寫的報告指出，現(xiàn)在的澳大利亞家庭平均人數(shù)是2.5人，出現(xiàn)了小家庭化，大屋不再是理想之家，以家庭為單位，對方便工作的內(nèi)城區(qū)房屋的需求也激增。另一方面，二戰(zhàn)結(jié)束后“嬰兒潮”的這代人也陸續(xù)退休，而這些退休者中更多人想小家庭化，在城市居住。再加上澳大利亞比較積極的移民政策，對房屋的需求自然更大。

“最簡單的經(jīng)濟學原理顯示，在供應有限的情況下，需求大規(guī)模上升，房價上漲是一種必然。”李薔薇認為，“說新政完全針對中國的觀點是片面的。如果澳大利亞政府真是做如此打算，那么澳大利亞房地產(chǎn)市場的問題永遠無法有效解決。”

美國緊隨其后

不僅僅是澳大利亞，加拿大、英國這幾個主要的移民大國，都開始逐漸緊縮移民政策，移民投資的金額水漲船高，審核力度日趨嚴格

近兩年內(nèi)，投資移民地新政不斷：加拿大一刀切了、匈牙利漲價了、英國豪宅稅等政策不斷發(fā)聲、中國香港資本投資者計劃喊停了，如今澳大利亞也要提高投資風險難度。那么，作為投資移民界的老大哥美國是不是也將步其后塵？

事實證明，美國也不遠了。

當?shù)貢r間4月13日下午，美國國務院簽證辦公室主任Charles Oppenheim宣布，美國投資移民（EB-5)中國內(nèi)地出生的投資者排期將從2015年5月1日正式開始，簽證排期優(yōu)先日期為2013年5月1日。換言之，從2015年5月1日開始，移民申請（I-526）已獲批的中國大陸投資移民申請人將無法提交第二部程序（NVC國家簽證中心），除非其I-526的遞交日期早于2013年5月1日。

消息一出，瞬間炸開了鍋。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，排期的到來完全在意料之中。美國國務院簽證辦公室從2013年10月開始就已公布 EB-5 美國投資移民類別簽證使用量上升，并在2013和2014年度分別作出了排期預警，甚至在2014年8月公布當財年中國內(nèi)地EB-5 移民簽證配額用盡。

與此同時，外聯(lián)出國的管理人員對《國際金融報》記者透露，今年法案到期后極有可能面臨變更。美國投資移民門檻將會根據(jù)CPI增長至80萬美元至100萬美元，也可能適當提高投資人的申請資格。

不可否認，無論是是澳大利亞500萬投資移民政策，還是美國的EB-5，都為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場乃至經(jīng)濟發(fā)展作出了卓越的貢獻。

美國移民律師協(xié)會EB-5委員會主席羅納德·卡拉斯科曾對《國際金融報》記者指出，中國投資人對美國EB-5投資移民項目非常熱情，“雙方的交流和互動能為中國投資人和美國企業(yè)帶來雙贏。”

一位澳大利亞房地產(chǎn)商對記者直言，大規(guī)模的海外投資者幫助他們“提高業(yè)績”，“500萬澳元投資移民政策給近些年的房地產(chǎn)市場注入了活力，作為商人，我們非常喜歡海外買家。”

在韓長吉看來，當前歐美不少地區(qū)也調(diào)整了移民政策，由原來通過降低門檻、發(fā)放移民資格來吸引投資，到現(xiàn)在有所收緊，直接反映出歐美等地經(jīng)濟有所起色。

“在經(jīng)濟壓力不再如此大的情況下，收緊移民政策、控制移民數(shù)量是一個國家正常的政策調(diào)整。”韓長吉認為。

“這其實就是經(jīng)濟利益背后的現(xiàn)實，可以說是有那么一點‘忘恩負義’。”Lily對記者直言，“直白地說，就是國家無需過多的外來投資提振經(jīng)濟，所以我們開始改變政策，控制投資、提高門檻。我打個比方，當你貧窮的時候，任何人的救助你都覺得是適合的，但是你開始富裕了，有些東西你就會看不上了，需求也會更加高級一些。”