人口增長潛力

一個地區(qū)/城市的人口規(guī)模將對該地房地產的發(fā)展起決定性作用，因為人口數量才是維系房地產的剛性因素。風景區(qū)可以吸引旅行者的大量到來；某些特殊經濟增長點可以在短期內吸引大批投資商和勞工的涌入，但是它們都無法拴住穩(wěn)定長期的居住者。珀斯因礦業(yè)而紅火，昆士蘭州則有風光迤邐的黃金海岸。但在這些背后，我們要看到這樣的數據：昆士蘭州的首府布里斯班只有162萬人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185萬人口。再看墨爾本， 2010年的統(tǒng)計數據顯示，它已擁有近400萬多人口。不僅如此，根據澳大利亞統(tǒng)計局的可靠預測，到2056年，它的人口將會增長到797萬，到那時，它的人口總數將超過悉尼，這就是墨爾本相對于悉尼來說所存在的長期優(yōu)勢。

此外，澳大利亞的某些城市，因其單一產業(yè)結構，決定了其人口規(guī)模很大程度上受到產業(yè)發(fā)展的影響。比如，如果礦業(yè)出口受到國際政治經濟形勢變化而波動，那珀斯的房地產業(yè)一定會受影響。反之，墨爾本這樣的多元產業(yè)發(fā)展均衡的城市絕對不會因為個別產業(yè)調整而影響到人口規(guī)模，它相對更能任憑風吹雨打，我自巋然不動。

區(qū)域開發(fā)潛力

房地產發(fā)展固然需要一定的人口規(guī)模，但是過于成熟的地區(qū)，由于包括土地在內的各種資源日漸稀缺，也會對房地產的發(fā)展產生制約。比如澳大利亞最大的城市悉尼，雖然在很多方面都具有領先優(yōu)勢，但由于它的人口規(guī)模相對于它可開發(fā)的地區(qū)而言，已經處于飽和狀態(tài)。而要對老區(qū)進行“除舊布新”式的改造，在澳大利亞的國情和法律制約下，成本太高，所以沒有執(zhí)行的可能性。因此，悉尼的開發(fā)潛力已經非常有限了。

反之墨爾本雖然東、南、北三個方向上和悉尼非常近似，也在趨于飽和，但是最大的不同是有西南區(qū)這一大片剛剛開始開發(fā)的土地。這片土地就是墨爾本吸引大量遷入人口，用于整個城市發(fā)展的最大憑依。而且墨爾本的西南地區(qū)還具備了以下這些優(yōu)勢條件，決定了它的發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

土地資源豐富，房價為東南區(qū)一半，升值空間大；

距離CBD最近，距離菲利普灣距離近，位于墨爾本國內和國際機場的中間；

新移民和年輕一代墨爾本人的聚集地點；

墨爾本2030計劃規(guī)劃中的人口增長衛(wèi)星城；

政府重點投資發(fā)展的地區(qū)。

教育出口潛力

留學生的存在，也是構成房地產投資回報的一個重要組成，因此，某一地區(qū)的教育出口潛力，也對房地產的繁榮提供了條件。教育出口一直是澳大利亞的支柱產業(yè)，目前它吸引了40萬留學生，這其中還有13萬中國學生。而且澳大利亞政府還將繼續(xù)推進這一產業(yè)的發(fā)展。

價格增長潛力

澳大利亞房產發(fā)展的長期優(yōu)勢，還在于價格增長的規(guī)律性。從過去50年的房地產價格平均增長數據看(1960年代澳洲房價均價為8千澳元，2010年澳洲房價均價為56萬澳元)，基本上穩(wěn)定保持在7至8年價格翻一番的水平。在可預見的將來它仍將保持這種趨勢。因此，這一增長規(guī)律也就是投資者在澳大利亞投資的可靠保障。

以上的這些因素，共同構成了買房時必須要考慮的“長期增值優(yōu)勢”。