3月中旬以來，房地產投資再次成為熱門話題。據媒體報道，最近有十幾個城市的房地產采購政策得到了升級。有北京，石家莊，鄭州，廣州四個城市紛紛發布樓市加監管措施。限制性住房市場雖然股市仍然不溫不火，這讓很多投資者再次瞄準海外，希望通過合法渠道擴大投資范圍。

 

 

海外房地產再次躍入視野，畢竟外資股市場更加制度化和專業化，一般零售業的直接投資較少，但房地產是一個真正可以看到的資產。我試圖以澳大利亞房地產為例，看看有什么樣的投資機會和投資風險，以及是否適合國內的普通投資者。

 

從投資機會來看，澳大利亞房地產無疑是全球房地產市場的一個有吸引力的市場。作為一個移民國家，近年來澳大利亞人口凈增，人口增長為房地產投資提供了基本動力。與此同時，澳大利亞的自然環境，法制，社會保障，市場環境，治安等方面居世界前列，而目前按揭利率4.5%，租金比例穩定，稅收減免等投資市場也使得包括中國在內的全球投資者紛紛涌來。但是這些奇特的投資機會背后有什么風險呢?

 

一是市場風險。

 

決定投資房地產市場的最大理由是對投資房地產市場的長期增長充滿信心，包括對租金收益和房地產升值的信心。

 

澳大利亞的租金收益高于國內房地產。據“全球房地產指南”(Global Property Guide)統計，悉尼市中心兩臥室公寓的租金率2016年為4.39%，一臥室公寓為4.96%。一般來說，租金回報率高于3%是一個健康的市場，悉尼在這一點上也不錯。而且由于澳大利亞房地產資產穩步升值，即使在悉尼最熱門的城市，二手房價格年均增長率一般在5%-10%之間，所以租金回報率更受投資者關注。但是，對于海外投資者來說，由于他們只限于購買新房，新房通常有相同的房源，所以首先是空置的風險。雖然有些開發商會為投資者提供不同長度的租賃擔保，雖然可以在一段時間內提供穩定的收益，但是投資者需要了解最長期的租賃擔保或房屋本身的位置，質量和配套，而不是短期租賃合同。

 

另外，澳大利亞不同城市的明顯分化，不同城市的房地產價格也大不相同。以悉尼的新州為例。近一段時間內保持了較高的清算水平。平均每周有近千套公寓進入拍賣市場，清算率高達80%。一般來說，當一個地方屬于賣方市場時，更多的業主愿意出售拍賣品，希望獲得更好的售價。清算率50%是衡量當地房地產市場是賣方還是買方的參考指標。事實上，雖然國家如此火爆，但并不意味著整個澳大利亞就是這樣。

 

例如，在西澳大利亞州，由于礦業下滑后公寓價格大跌，近期的拍賣市場每周只有不到100套，清算率只有20%左右。對于期望房地產升值的投資者而言，不同城市不同市場的風險需要特別關注，因為他們投資的房地產可能實際上是在降價。