澳洲房地產(chǎn)投資大約多少錢 解密澳洲投資利益與風(fēng)險

來源：澳洲購房網(wǎng)作者：澳洲購房網(wǎng)時間：2017/12/28

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3月中旬以來，房地產(chǎn)投資再次成為熱門話題。據(jù)媒體報道，最近有十幾個城市的房地產(chǎn)采購政策得到了升級。北京，石家莊，鄭州，廣州四個城市紛紛宣布樓市加緊管制措施。海外房地產(chǎn)再一次跳入人們的視野，畢竟外資股市場更加制度化和專業(yè)化，一般零售業(yè)的直接投資較少，但房子是一個真正能看的資產(chǎn)。我試圖以澳大利亞房地產(chǎn)為例，看看有什么樣的投資機會和投資風(fēng)險，以及是否適合國內(nèi)的普通投資者。

 

 

從投資機會來看，澳大利亞房地產(chǎn)無疑是一個有吸引力的全球房地產(chǎn)市場。作為一個移民國家，近年來澳大利亞人口凈增，人口增長為房地產(chǎn)投資提供了基本動力。與此同時，澳大利亞的自然環(huán)境，法制，社會保障，市場環(huán)境，治安等方面居世界前列，而目前按揭利率4.5％，租金比例穩(wěn)定，稅收減免等投資市場也使得包括中國在內(nèi)的全球投資者紛紛涌來。但是這些奇特的投資機會背后有什么風(fēng)險呢？

 

一是市場風(fēng)險

 

決定投資房地產(chǎn)市場的最大理由是對投資房地產(chǎn)市場的長期增長充滿信心，包括對租金回報和房地產(chǎn)升值的信心。

 

澳大利亞的租金回報高于國內(nèi)物業(yè)。據(jù)“全球房地產(chǎn)指南”稱，2016年悉尼市中心兩臥室公寓的租金率為4.39％，一臥室公寓的租金率為4.96％。一般來說，租金回報率高于3％是一個健康的市場，悉尼在這一點上也不錯。而且由于澳大利亞房地產(chǎn)資產(chǎn)穩(wěn)步升值，即使在悉尼最炙手可熱的城市，二手房價格年均增長率一般在5％-10％之間，所以租金回報率更受投資者關(guān)注。

 

但是，對于海外投資者來說，由于他們只限于購買新房，新房通常有相同的房源，所以首先是空置的風(fēng)險。雖然有些開發(fā)商會為投資者提供不同長度的租賃擔(dān)保，雖然可以在一段時間內(nèi)提供穩(wěn)定的收益，但是投資者需要了解最長期的租賃擔(dān)保或房屋本身的位置，質(zhì)量和配套，而不是短期租賃合同。

 

另外，澳大利亞不同城市的明顯分化，不同城市的房地產(chǎn)價格也大不相同。以悉尼的新州為例。近一段時間內(nèi)保持了較高的清算水平。平均每周有近千套公寓進入拍賣市場，清算率高達80％。一般來說，當(dāng)一個地方屬于賣方市場時，更多的業(yè)主愿意出售這個拍賣，希望得到更好的賣價。清算率50％是衡量當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場是賣方還是買方的參考指標(biāo)。

 

事實上，雖然國家如此火爆，但并不意味著整個澳大利亞就是這樣。例如，在西澳大利亞州，由于礦業(yè)低迷，公寓價格大跌，近期拍賣市場每周只有不到100套，清算率只有20％左右。對于期望房地產(chǎn)升值的投資者而言，不同城市不同市場的風(fēng)險需要特別關(guān)注，因為他們投資的房地產(chǎn)可能實際上是在降價。

 

根據(jù)國家外匯管理局的規(guī)定，筆者在澳大利亞進行的房地產(chǎn)投資擁有自己的合法澳元資產(chǎn)。除了最重要的市場風(fēng)險外，還有其他什么投資風(fēng)險，還會在下一個分析中繼續(xù)。

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