澳大利亞的外商投資框架對購買住宅房地產征收了嚴格的規定。澳大利亞公司，澳大利亞居民信托或澳大利亞公民或澳大利亞公司的受托人的使用不允許外國人避免這些規定。
根據“1975年外國并購法”（法）規定符合外國人定義的信托公司和信托人，需要尋求外商投資審批才能收購住宅房地產權益，這些申請將按照正常規定進行評估。
外國人可以申請購買新的住宅，空置土地進行住宅開發，或者建造住宅，用于重建住宅。外國人通常不具備購買固定住宅作為住宅，作為度假屋或出租的資格。
本“指導說明”列出了確定信托的法人或受托人是外國人時將考慮的因素。
確定信托的公司或受托人是外國人
如果以下情況，公司被視為外國人：
通常不在澳大利亞境內居住的個人，外國法人或外國政府對公司具有實質權益;
兩名或兩名以上的人，均為通常不在澳大利亞境內居住的個人，外國法人或外國政府，擁有合計的實質權益。
信托的受托人被視為外國人：
通常不在澳大利亞居住的個人，外國法人或外國政府對該信托具有實質權益;
兩名或兩名以上的人，均為通常不在澳大利亞境內居住的個人，外國法人或外國政府，對該信托持有相當大的權益。
什么時候對公司或信托持有重大利益？
如果該人單獨或與一名或多名聯營公司持有該公司至少20％的利益（例如投票或股份），則該人對公司具有實質權益。
如果該人單獨或與一名或多名聯系人在信托的收入或財產的至少20％中持有實益權益，則該人對信托（包括單位信托）具有實質權益。
具體規則適用于確定酌情信托的利益百分比，以及該信托的受托人是否為外國人（見下文）。
什么時候兩個以上的人對公司或信托持有合計的實質利益？
如果單獨或與一名或多名聯系人在法人中持有至少40％的總利益（例如，投票或股份），則兩人或以上人士對公司具有總體實質權益。
如果個人，單獨或與一個或多個聯系人在信托的收入或財產的至少40％中將總的實益權益占有，則兩個或多個人對信托（包括單位信托）具有合計的實際權益。
具體規則適用于確定酌情信托的利益百分比，以及該信托的受托人是否為外國人（見下文）。
什么是聯系人？
實質利益測試適用于個人及其聯系人。
員工的定義非常廣泛，包括以下人員：
任何親屬，包括一個人的配偶或事實上的父母，祖父母，兄弟，姐妹，小孩，叔叔，阿姨，侄子，侄女，直系后代或被領養的孩子;
任何一個人是高級人員的實體（例如，法人的董事或有能力確定受托人的投資或政策的人）;
如果該人是公司，即對該法團持有實質權益的人;
信托的受托人，一個人擁有實質的利益。
它還包括高級官員習慣或有義務根據該人的指示，指示或愿望采取行動的任何實體。有關住宅用地權益的附加員工（該法令第6（2）條））。
實例1
Margaret持有Abode Developments 15％的股權，并擔任該公司的董事。雖然瑪格麗特并不對居留發展持有實質權益（由于她持有不到公司股份的不到20％），瑪格麗特和阿爾卑斯省發展部是聯屬公司，因為瑪格麗特是該法所定義的高級管理人員。
實例2
Nadia是一名15歲的外國人，通過中學交流計劃在澳大利亞居住六個月。居住在外國的納迪亞的父母正在建議通過建立一個信托，為納迪亞（Nadia）作為唯一受益人的澳大利亞公民而被委任為受托人，為納迪亞的收入建立了一個建立的住所。信托的受托人被視為受托人身份的外國人（通常不在澳大利亞居住的個人對該信托的收入或財產的至少20％擁有實益權益）。受托人將被要求批準購買澳大利亞新住宅等住宅房地產。但是，一般來說，申請購買一個既定的住宅，
有一些有限的情況，一個人不會被認為是另一個人的聯系人，只因為這個人參與某個活動。
自由信任
根據澳大利亞的外國投資框架，一個或多個外國人對該信托具有實益權益的酌情信托的受托人通常被認為是以信托受托人身份的外國人。這是因為可酌情信托的受托人有權將信托的收入或財產分配給一個或多個受益人，使得一個可以是外國人的人可以將信托的所有收入分配給他們或接受信托的所有資產。
實例3
在澳大利亞設立了一個酌情的信托，受托人是澳大利亞公民。四個人對信托具有實益權益，作為信托的任何收入或財產的潛在受益人。其中一個人通常不在澳大利亞居住，不是澳大利亞公民，其他人是澳大利亞公民。通常不在澳大利亞居住的個人是外國人，并被視為擁有100％的信托權益（不論受托人如何行使其酌處權）。信托的受托人是澳大利亞外國投資框架的外國人。因此，受托人需要通過住宅用地的信托申請并獲得任何擬議購買的批準。
為澳大利亞員工建立住宅
經營大量澳大利亞企業的外國人可以申請購買已建立的住房，以容納澳大利亞員工。符合條件的合格申請通常獲得批準，包括如果預計空置六個月以上，則出售該住宅。一個外國人是否有資格為雇員住所購買一個既定的住所是有一些因素的。
使用其他人購買住宅房地產
根據澳大利亞的外國投資框架，澳大利亞公民，永久居民，豁免外國人和有資格獲得批準的外國人可能會因為外國人（包括家庭）的代表或為了他的利益購買住房而受到嚴格的處罰成員）誰也有：
未獲得批準購買住宅或住宅的權益;
一般不符合購買住宅或住宅興趣的資格。
代表獲得利益的外國人也可能違反了規則，并受到處罰。對住宅房地產的興趣廣泛地定義為包括在土地上的任何合法或公平的利益，包括當一個人有權將自己的利益轉讓給他人，以及利益的出現。
該法案還允許通過多個實體追蹤利益，以幫助確定最終獲得者對住宅的興趣是誰。財務主管或其代表可向需要進一步了解住宅所有權信息的人發出追蹤通知。不遵守追查通知可能會被判監禁六個月或三十個懲罰單位（六千三百美元），或兩者兼有。
方案和反避稅
財務主管有廣泛的權力采取行動，懲罰參與計劃的人員及其聯系人，以避免該法案的唯一或主要目的。這包括發出處理令，要求將涉及計劃的人所獲得的住宅的權益出售給符合條件的獨立方。
財務主管可以作出命令，規定參與計劃避免該法案的某些人被視為指定目的的聯營公司。
處罰
對澳大利亞境外投資框架的違規行為可能會受到嚴格的處罰（包括民事和刑事處罰）。
不遵守澳大利亞外國投資框架的情況也可以提請執法機構和其他英聯邦部門注意，例如移民和邊境保護部。
費用
批準購買住宅物業的申請將不會被考慮，直到相關申請費用全額支付為止。
如何申請
如果您想申請外商投資批準：
一個新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免證明
住宅用地的豁免證明（住宅除外）
請使用澳大利亞稅務局的外國投資申請表。
外國人應當注意確保提供正確的細節和所有必要的信息作為其申請的一部分，因為批準后批準的名稱或財產地址等詳細信息的更改可能要求外國人尋求新的批準和支付進一步收費。
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