非居民外國(guó)人在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)任何住宅物業(yè)之前一般都需要申請(qǐng)并接受外商投資審批。本文指導(dǎo)說(shuō)明了評(píng)估申請(qǐng)時(shí)將考慮的因素以及通常適用于批準(zhǔn)的條件。
誰(shuí)需要申請(qǐng)
外國(guó)非居民是非通常居住在澳大利亞（澳大利亞公民除外）的個(gè)人，包括持有簽證的人，只允許個(gè)人在澳大利亞逗留期限有限。
為了澳大利亞的外商投資框架，在購(gòu)買(mǎi)住宅房地產(chǎn)時(shí)，以下與外國(guó)非居民相同的待遇：
根據(jù)澳大利亞的外國(guó)投資規(guī)則符合外國(guó)人定義的公司;
根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資規(guī)則符合外國(guó)人定義的信托受托人;
符合澳大利亞外國(guó)投資框架下外國(guó)人定義的有限合伙的普通合伙人;
外國(guó)政府。
不確定是否需要根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資框架申請(qǐng)批準(zhǔn)的人員應(yīng)尋求獨(dú)立法律咨詢或聯(lián)系澳大利亞稅務(wù)局。
實(shí)例1
三兄弟在澳大利亞建立一家公司，重新開(kāi)發(fā)物業(yè)。每個(gè)兄弟擁有公司的平等份額。一個(gè)兄弟是澳大利亞公民，一個(gè)是澳大利亞永久居民，一個(gè)不是通常居住在澳大利亞，也不是澳大利亞公民。該公司是澳大利亞外國(guó)投資框架的外國(guó)人，因?yàn)橥ǔ２辉诎拇罄麃啿⑶也皇前拇罄麃喒竦膫�(gè)人對(duì)該公司擁有實(shí)質(zhì)權(quán)益（即，至少有20％的利益）。因此，公司需要申請(qǐng)并獲得任何建議購(gòu)買(mǎi)住宅用地的批準(zhǔn)。
實(shí)例2
在澳大利亞設(shè)立了一個(gè)酌情的信托，受托人是澳大利亞公民。四個(gè)人是信托的潛在受益者。其中一個(gè)人通常不在澳大利亞居住，不是澳大利亞公民，其他人是澳大利亞公民。信托的受托人是澳大利亞外國(guó)投資框架的外國(guó)人。這是因?yàn)槭芡腥擞袡?quán)酌情分配信托的收入或資產(chǎn)，使得一個(gè)可以是外國(guó)人的人能夠支付信托的所有收入或收到信托的所有資產(chǎn)。因此，受托人需要申請(qǐng)并獲得任何擬議的住宅用地的批準(zhǔn)。
財(cái)產(chǎn)類型考慮的因素
新住宅
外國(guó)非居民通常可以被允許在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)新的住房，不受任何條件的約束。外國(guó)非居民可以購(gòu)買(mǎi)的新住房數(shù)量沒(méi)有限制，但在每次收購(gòu)之前通常需要批準(zhǔn)。
一個(gè)新的住宅是一個(gè)住宅，一直是或正在建造的住宅用地，以前沒(méi)有作為住宅出售，也有：
以前沒(méi)有被占領(lǐng) 要么
如果住房是發(fā)展的一部分（50個(gè)或更多的住宅），并由該發(fā)展的開(kāi)發(fā)商出售，以前沒(méi)有被占用超過(guò)12個(gè)月。
新住宅不包括經(jīng)翻新或翻新的已建住宅物業(yè)。
為建立澳大利亞外商投資框架而建造的單一住宅一般不會(huì)被視為新的住宅。
實(shí)例3
喬恩是外國(guó)非居民，想購(gòu)買(mǎi)最近建成的住宅。該物業(yè)的業(yè)主拆除了現(xiàn)有住宅，并建造了一座單一的住宅。業(yè)主沒(méi)有占用住宅，房屋自重建以來(lái)，房產(chǎn)尚未出售。
在這種情況下，住房不能代表澳大利亞房屋供應(yīng)的真正增長(zhǎng)。為確保物業(yè)的出售符合國(guó)家利益，根據(jù)澳大利亞的外商投資框架，住宅不會(huì)被視為新住宅。喬恩作為外國(guó)非居民，通常不會(huì)獲得批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)
免除在開(kāi)發(fā)中購(gòu)買(mǎi)新的（或近新的）住宅
開(kāi)發(fā)商可以持有新的（或接近新的）住房豁免證書(shū)，允許他們?cè)谧C書(shū)中指定的開(kāi)發(fā)中向外國(guó)人出售新的（或近新的）住宅。如果開(kāi)發(fā)商擁有此證書(shū)，外國(guó)人可能不需要單獨(dú)批準(zhǔn)。外國(guó)非居民應(yīng)向開(kāi)發(fā)商查詢其擬購(gòu)買(mǎi)發(fā)展的豁免證明副本。如果豁免證書(shū)涵蓋了他們的預(yù)期購(gòu)買(mǎi)，他們不需要尋求單獨(dú)的外國(guó)投資批準(zhǔn)。
空地;閑置地
一般情況下，外國(guó)非居民通常可以根據(jù)條件購(gòu)買(mǎi)住宅開(kāi)發(fā)空置土地。通常的條件是：
發(fā)展必須在批準(zhǔn)之日起四年內(nèi)完成; 和住房完工證明書(shū)在收到后30天內(nèi)提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書(shū)。
在特殊情況下，發(fā)展不能在規(guī)定的四年內(nèi)完成，外國(guó)非居民可以申請(qǐng)變更條件。變更申請(qǐng)必須在期限結(jié)束前至少兩個(gè)月進(jìn)行。此費(fèi)用將適用。將根據(jù)具體情況考慮變化。
以前在該地區(qū)居住的空置土地一般不會(huì)被視為空置的，是為了澳大利亞的外國(guó)投資框架。因此，外國(guó)人通常不會(huì)有資格購(gòu)買(mǎi)以前建有住房的空置土地（除非他們建議在增加住房的土地上建造多個(gè)住宅）。
建立重建住宅
外國(guó)非居民通常會(huì)被允許在澳大利亞購(gòu)買(mǎi)一幢重建住宅，只要重建真正增加住房。這些提案通常被批準(zhǔn)，條件是：
現(xiàn)有住房在拆遷重建前不能出租;
現(xiàn)有住宅拆遷新建住房在批準(zhǔn)之日起四年內(nèi)完成; 和住房完工證明書(shū)在申請(qǐng)人收到后30天內(nèi)提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書(shū)。
外國(guó)非居民一般不會(huì)被批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)已建成的住宅，重新建造一座新的住宅。
成立住宅
一個(gè)既定的住宅是住宅用地，不是一個(gè)新的住宅。
酒店，汽車(chē)旅館和商隊(duì)公園等商業(yè)住宅樓宇不包括在既定住宅的定義中。另外還有收購(gòu)老年護(hù)理設(shè)施，退休村莊和某些學(xué)生宿舍的不同規(guī)則。
外國(guó)非居民不得將已建立的住房作為住宅使用，作為度假屋或出租房屋。
經(jīng)營(yíng)大量澳大利亞企業(yè)的外國(guó)人可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)已建立的住房，以容納澳大利亞員工。符合條件的合格申請(qǐng)通常獲得批準(zhǔn)，包括如果預(yù)計(jì)空置六個(gè)月以上，則出售該住宅。一家企業(yè)是否有資格購(gòu)買(mǎi)已建立的住房來(lái)安置澳大利亞員工，都有一些因素。
住宅用地（居住地除外）的豁免證明書(shū)
外國(guó)人可以申請(qǐng)住宅用地（不包括固定住宅）的豁免證明，允許他們購(gòu)買(mǎi)一個(gè)未指定的房屋（除了既定的住宅），包括新的（和近新的）住房和空置的住宅用地。
該證明書(shū)是指外國(guó)人不必對(duì)其感興趣的每個(gè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行個(gè)人批準(zhǔn)，只能在申請(qǐng)證書(shū)時(shí)支付一筆費(fèi)用。住宅用地可以任何方式購(gòu)買(mǎi)（如拍賣(mài)，投票，私人報(bào)價(jià)，利益表達(dá)或招標(biāo)）。在給予豁免證書(shū)之前，不能簽訂任何協(xié)議（甚至有條件的協(xié)議）。
所有的豁免證明通常都適用于普通批準(zhǔn)的相同條件，并要求外國(guó)人報(bào)告任何購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品。
費(fèi)用
批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)住宅物業(yè)的申請(qǐng)將不會(huì)被考慮，直到相關(guān)申請(qǐng)費(fèi)用全額支付為止。
處罰
嚴(yán)格的處罰（包括民事和刑事處罰和處罰指令）可能會(huì)因違反澳大利亞的外國(guó)投資規(guī)則而受理。
不遵守澳大利亞外國(guó)投資框架的情況也可以提請(qǐng)執(zhí)法機(jī)構(gòu)和其他英聯(lián)邦部門(mén)注意，例如移民和邊境保護(hù)部。
如何申請(qǐng)
如果您想申請(qǐng)外商投資批準(zhǔn)：
一個(gè)新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免證明
住宅用地的豁免證明（住宅除外）
請(qǐng)使用澳大利亞稅務(wù)局的外國(guó)投資申請(qǐng)表。
外國(guó)人應(yīng)當(dāng)注意確保提供正確的細(xì)節(jié)和所有必要的信息作為其申請(qǐng)的一部分，因?yàn)榕鷾?zhǔn)后批準(zhǔn)的名稱或財(cái)產(chǎn)地址等詳細(xì)信息的更改可能要求外國(guó)人尋求新的批準(zhǔn)和支付進(jìn)一步收費(fèi)。
本網(wǎng)注明“來(lái)源：澳洲購(gòu)房網(wǎng)”的所有作品，版權(quán)均屬于澳洲購(gòu)房網(wǎng)，未經(jīng)本網(wǎng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載、摘編或利用其它方式使用上述作品。違反上述聲明者，本網(wǎng)將追究其相關(guān)法律責(zé)任。 凡本網(wǎng)注明“來(lái)源：XXX（非澳洲購(gòu)房網(wǎng)）”的作品，均轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。
