經(jīng)過(guò)五年高漲的房?jī)r(jià)，悉尼買家和賣家嘴唇的問(wèn)題是明確的：價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲嗎？
領(lǐng)域要求澳大利亞五位頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家提供他們?cè)谖磥?lái)12個(gè)月內(nèi)悉尼價(jià)格漲幅的預(yù)測(cè)。
他們每個(gè)人都有獨(dú)一無(wú)二的市場(chǎng)份額 - 一些預(yù)期價(jià)格相對(duì)平淡，其他預(yù)計(jì)價(jià)格將以平均價(jià)格下跌。
但大多數(shù)人同意至少有一點(diǎn)：悉尼的兩位數(shù)增長(zhǎng)日已經(jīng)結(jié)束。
他們大多數(shù)引起了對(duì)投資者活動(dòng)增加限制，更多公寓發(fā)展和市場(chǎng)浪費(fèi)的擔(dān)憂。
“把所有這些東西都投入到熔爐里，看起來(lái)好像在悉尼和墨爾本早就要冷卻了。”
Stephen Koukoulas，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)
雖然預(yù)測(cè)有顯著差異，但由于供應(yīng)過(guò)剩潛在地下調(diào)了價(jià)格壓力，公寓市場(chǎng)的前景明顯偏弱于房屋市場(chǎng)。
而且，根據(jù)你所認(rèn)同的觀點(diǎn)，下一年中位數(shù)價(jià)格差異可能高達(dá)10萬(wàn)美元。
小組
AMP資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總經(jīng)理Stephen Koukoulas
指南針經(jīng)濟(jì)學(xué)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hans Kunnen
BIS牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)總經(jīng)理Robert Mellor
領(lǐng)域集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯·威爾遜
公寓展望
三預(yù)期價(jià)格下跌。
兩個(gè)預(yù)期價(jià)格會(huì)上漲。
最高觀點(diǎn)：增長(zhǎng)5％
最低景觀：下降7％
公寓價(jià)格在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將有一個(gè)明確的分歧 - 面板中有兩個(gè)預(yù)測(cè)上漲，三個(gè)下降。
最大的看空是安省資本首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver，預(yù)測(cè)未來(lái)12個(gè)月下滑7％。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Stephen Koukoulas下跌了2％，而B(niǎo)IS牛津經(jīng)濟(jì)總經(jīng)理Robert Mellor預(yù)計(jì)下降1％。
如果熊是正確的，那么到2018年6月，悉尼現(xiàn)在的中位數(shù)為75.8萬(wàn)美元，可能會(huì)下降到70.5萬(wàn)美元到75萬(wàn)美元之間。
奧利弗博士下跌7％是基于未來(lái)12個(gè)月的利率不變，但對(duì)投資者的利息貸款的銀行抵押貸款利率可能增加25個(gè)基點(diǎn)。
他也期待著澳大利亞審慎監(jiān)管局又一輪緊縮措施，以及海上需求的降溫。
他說(shuō)：隨著單位供應(yīng)量的激增，單位價(jià)格可能會(huì)下滑，房屋價(jià)格上漲也會(huì)減緩。
庫(kù)庫(kù)拉斯先生指出供應(yīng)方面的壓力和對(duì)銀行貸款的緊縮，這也導(dǎo)致他預(yù)測(cè)房屋漲價(jià)0％。
“把所有這些東西都投入到熔爐里，好像在悉尼和墨爾本早就要冷卻的事情已經(jīng)準(zhǔn)備好了，”他說(shuō)。
Mellor先生也預(yù)計(jì)悉尼的公寓價(jià)格下跌1％，這是基于對(duì)可變房屋貸款利率穩(wěn)定的預(yù)期，而官方現(xiàn)金利率沒(méi)有變化。
他還預(yù)計(jì)，“本地和離岸買家的投資者需求大幅減少，但是由于州政府的印花稅變動(dòng)，首次置業(yè)者的收入不大。
由于投資者和離岸買家通常喜歡單位，這兩個(gè)買家群體的下滑很可能會(huì)打擊公寓市場(chǎng)。
然而，隨著公寓建筑的蓬勃發(fā)展已經(jīng)下降，有些人懷疑供應(yīng)過(guò)剩的迫在眉睫的威脅。
HIA首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Garrett預(yù)計(jì)家庭建筑大幅下降，與2017/17年相比，2017/18年度公寓開(kāi)工率下降了18.4％，房屋開(kāi)工率同期下降了14％。
他說(shuō)：「我們看到新住宅開(kāi)始下滑是由于幾個(gè)因素引起的，特別是外國(guó)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲制度，以及國(guó)內(nèi)投資者方面融資條件的緊縮。」
威爾遜博士表示，悉尼公寓不會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，預(yù)期由于“強(qiáng)勁的基本面”，包括人口增長(zhǎng)，價(jià)格將上漲5％。
指南針經(jīng)濟(jì)學(xué)家Hans Kunnen對(duì)悉尼單位市場(chǎng)的前景樂(lè)觀。
房?jī)r(jià)前景
兩位專家預(yù)測(cè)價(jià)格漲勢(shì)將持平。
兩個(gè)預(yù)測(cè)價(jià)格上漲。
有人預(yù)測(cè)價(jià)格會(huì)下跌。
最高觀點(diǎn)：“5％至10％”
最低景觀：下降2％
專家小組對(duì)房?jī)r(jià)前景分歧。
梅勒先生預(yù)計(jì)價(jià)格將下跌2％，奧利弗博士和庫(kù)庫(kù)拉斯先生表示，他們將是平的，而另外兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家則預(yù)期價(jià)格漲幅將相當(dāng)強(qiáng)勁。
這可能會(huì)使悉尼的房?jī)r(jià)在2018年中期之前的中位數(shù)從115萬(wàn)美元到127萬(wàn)美元不等。
Kunnen先生預(yù)計(jì)，在5-10％的增長(zhǎng)軌道上，強(qiáng)勁的增長(zhǎng)軌跡，指出“人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)水平良好”。
“利率預(yù)計(jì)不會(huì)上漲，目前的APRA法規(guī)似乎阻止了投資貸款的過(guò)剩。
“雖然可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的情況，但也有可能會(huì)有合理的需求和融資渠道。”
事實(shí)上，大多數(shù)專家指出，對(duì)房屋的持續(xù)需求以及這種類型的房地產(chǎn)的建設(shè)，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)的這一部分將比公寓所見(jiàn)更強(qiáng)。
威爾遜博士認(rèn)為，未來(lái)幾年的增長(zhǎng)率是兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但短期來(lái)看還有一些上升空間。
威爾遜博士說(shuō)：“悉尼將會(huì)增長(zhǎng)，但不在之前的地方。
在實(shí)地，一些代理商已經(jīng)在看到一個(gè)放緩的市場(chǎng)。
Starr Partners首席執(zhí)行官Doug Driscoll，其辦公室覆蓋悉尼的一半，其中包括西方投資者最喜愛(ài)的地區(qū)，價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始“高原”，但數(shù)據(jù)尚未顯示。
他預(yù)計(jì)明年初會(huì)出現(xiàn)“名義下降”的價(jià)格，但認(rèn)為住房市場(chǎng)將比單位市場(chǎng)更為強(qiáng)勁。
威爾遜博士表示，“中期至長(zhǎng)期的趨勢(shì)很難選擇……司機(jī)可以改變，短時(shí)間內(nèi)就像挑天氣一樣。
“即使政策制定者每季都有麻煩的預(yù)測(cè) - 我們看到這么多的預(yù)測(cè)一直是錯(cuò)誤的。”
考慮到這一點(diǎn)，即使一些最有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家也不能就未來(lái)持有什么意見(jiàn)。
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