房地產(chǎn)開發(fā)商和其他供應(yīng)商可以申請(qǐng)豁免證書，向外國人發(fā)展新的住宅和近新住宅 - 新的住宅免稅證書和近新的住宅免稅證書。
開發(fā)商持有豁免證明的，個(gè)人外國投資者不需要自行申請(qǐng)外商投資，購買新的住宅或新住宅。
一個(gè)近在咫尺的住宅意味著一個(gè)從未住過的住宅，被賣掉但未能定居。
申請(qǐng)新住宅豁免證明書，由2017年5月9日（星期日）下午7時(shí)30分（AEST）獲得批準(zhǔn)，將受制于開發(fā)商最多只能向外國人出售開發(fā)住房總數(shù)的50％的條件。此條件將不適用于現(xiàn)有的批準(zhǔn)或應(yīng)用程序。
本“指導(dǎo)說明”列出了評(píng)估新住宅免檢證書和近新住宅豁免證書申請(qǐng)時(shí)將考慮的因素以及通常適用于此類證書的條件。
新住宅免檢證書要求
開發(fā)商（澳大利亞或外國）可以申請(qǐng)新的住宅豁免證明書，用于指定開發(fā)項(xiàng)目：
將由50個(gè)或以上的住宅組成（不包括聯(lián)排別墅）;
得到有關(guān)政府部門的批準(zhǔn); 和
如果適用的話，外商投資批準(zhǔn)購買土地，條件得到滿足。
一個(gè)項(xiàng)目將被認(rèn)為是一個(gè)“發(fā)展”，它包括一個(gè)或多個(gè)將在一個(gè)開發(fā)許可下建成或被建造的多層建筑。為了新的住宅免稅證書的目的，“發(fā)展”不包括房屋和土地套餐。
如果開發(fā)商沒有無條件批準(zhǔn)從相關(guān)政府機(jī)構(gòu)開始開發(fā)，例如由于需要進(jìn)一步批準(zhǔn)或采取行動(dòng)，開發(fā)商可能無資格獲得新的住宅豁免證書。
將根據(jù)具體情況考慮申請(qǐng)證書，以確保其不違反國家利益。
將被視為決策過程一部分的因素包括：
一個(gè)營銷或廣告時(shí)間表，概述澳大利亞發(fā)展的時(shí)間，地點(diǎn)和方式，包括日期和預(yù)算支出;
在發(fā)展階段或發(fā)展階段建立住房數(shù)量的時(shí)間表。
注：即使開發(fā)批準(zhǔn)已經(jīng)在整個(gè)開發(fā)階段獲得批準(zhǔn)，也可能在一級(jí)開發(fā)階段可能不會(huì)批準(zhǔn)開發(fā)各個(gè)階段的新建住宅豁免證書。
有關(guān)單位編號(hào)，每個(gè)單位臥室數(shù)，分配車位數(shù)和每個(gè)單位預(yù)計(jì)銷售價(jià)格的具體單位信息;
發(fā)展所有權(quán)信息，包括適用的股東和受益人;
建筑計(jì)劃和藝術(shù)家對(duì)擬議發(fā)展的印象; 和
符合規(guī)定 - 如果申請(qǐng)人或任何相關(guān)人員或?qū)嶓w以前持有豁免證明（如被稱為“先進(jìn)的計(jì)劃外”證書），并且沒有遵守其條件，則該履約歷史將為在評(píng)估應(yīng)用程序時(shí)（例如，滿足報(bào)告要求和任何現(xiàn)有條件）時(shí)要考慮到。
實(shí)施例1
城市建筑公司是一家開發(fā)人員，希望建造一座100棟住宅公寓。當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)已經(jīng)向發(fā)展中心頒發(fā)了City Builder公司許可證，條件是開發(fā)商獲得了國家過境局的批準(zhǔn)。國家過境管理局的批準(zhǔn)已經(jīng)提交給當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)，開發(fā)商不得開始開發(fā)，地方政府機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)布了開發(fā)審批。City Builder有限公司在收到開發(fā)許可證之前可能不符合新的住宅免稅證書的資格標(biāo)準(zhǔn)，這將使City Builder公司能夠開始開發(fā)。
實(shí)施例2
山姆建筑有限公司是一個(gè)開發(fā)商，分兩期建造一座200棟住宅公寓。第一階段的銷售由90個(gè)住宅組成，可能在未來6個(gè)月內(nèi)開始，山姆建筑公司希望獲得新的住宅豁免證書，以便向外國人發(fā)展新的住宅。山姆大廈申請(qǐng)新的住宅免檢證書，并提供第一階段的詳細(xì)計(jì)劃，但無法提供第二階段的細(xì)節(jié)，仍在等待當(dāng)?shù)卣呐鷾?zhǔn)。山姆大廈有限公司獲得發(fā)展第一階段的豁免證書，并可以申請(qǐng)第二階段的豁免證書。
認(rèn)證
申請(qǐng)新的住宅豁免證明書通常會(huì)被批準(zhǔn)，但條件是開發(fā)商：
向每位外國買家提供新的住宅免稅證明文件;
在澳大利亞出售的市場(chǎng)住宅;
根據(jù)證書所涵蓋的外國人所獲得的住房證明書的條件，包括買家詳情和住房?jī)r(jià)值（直到所有開發(fā)住宅已經(jīng)出售）為準(zhǔn); 和
在每個(gè)報(bào)告期內(nèi)支付出售房屋的適用費(fèi)用。
此外，2017年5月9日下午7時(shí)30分（AEST）收到的新住宅豁免證明書的申請(qǐng)將受制于開發(fā)商最多只能出售所指定房屋總數(shù)的50％的條件發(fā)展給外國人。
新住宅豁免證明通常可以免除未來的外國人單獨(dú)尋求外商投資的批準(zhǔn)，在新建住宅中購買高達(dá)300萬美元的特定開發(fā)項(xiàng)目。如果他們希望在開發(fā)中進(jìn)一步購買新住宅的利益，證書不包括這些采購，外國人將單獨(dú)要求外商投資批準(zhǔn)。
更改批準(zhǔn)的新住宅豁免證明書的申請(qǐng)將按個(gè)別情況予以考慮。此費(fèi)用將適用。作為授予變更的一部分，一般來說，豁免證書的條件將被更新，以反映證書通常在當(dāng)前時(shí)間的條件。
實(shí)施例3
Lauren是一名外國人，希望從擁有新住宅豁免證書的開發(fā)商那里獲得價(jià)值200萬美元的新住宅，允許開發(fā)商向外國人出售房屋，價(jià)值300萬美元。如果開發(fā)商向Lauren提供新的住宅免稅證書副本，那么她不需要為擬議的收購單獨(dú)尋求外國投資的批準(zhǔn)。開發(fā)商將被要求在和解期間為住房支付相關(guān)費(fèi)用，Lauren收購了住宅的權(quán)益。
然后勞倫決定，她想在同一個(gè)發(fā)展中獲得價(jià)值130萬美元的另外一個(gè)住宅。這將使Lauren收購的住房總價(jià)值達(dá)330萬美元。由于這將使她對(duì)發(fā)展的全部興趣高于在同一發(fā)展中采購的300萬美元的門檻，所以Lauren將被要求尋求單獨(dú)的外國投資審批，以收購該住宅，并以130萬美元的住房支付有關(guān)的申請(qǐng)費(fèi)。
實(shí)施例4
Mitchell是一名外國人，希望從持有新的住宅豁免證書的開發(fā)商那里獲得價(jià)值350萬美元的新住宅。由于單一住宅的價(jià)值高于指定開發(fā)項(xiàng)目收購300萬美元的門檻，因此米切爾將被要求單獨(dú)外商投資批準(zhǔn)購買住宅并支付有關(guān)的申請(qǐng)費(fèi)用。
近新的住宅免檢證書
在一項(xiàng)開發(fā)過程中，針對(duì)失敗的非購買采購項(xiàng)目提供了一項(xiàng)近新的住宅免稅證書，允許開發(fā)商以類似于新住宅的方式出售近新住宅。
這個(gè)修正是必要的，因?yàn)?975年的“ 外國收購和收購法”將一個(gè)新的住宅定義為以前沒有“出售”的財(cái)產(chǎn)。一旦有約束力的購買協(xié)議被訂立，物業(yè)就被視為“出售”，無論銷售是否完成（或結(jié)算）。如果購買沒有完成，住宅將不再被新住宅豁免證書覆蓋，因?yàn)樗皇切碌淖≌?/div>
近一個(gè)新的住宅是一個(gè)以前被“賣”的發(fā)展的住宅，雖然這個(gè)銷售沒有完成，開發(fā)商正在進(jìn)行一項(xiàng)新的出售住房協(xié)議。
如果發(fā)展中的部分或全部住宅是或可能是近新住宅，一個(gè)人可以申請(qǐng)近新的住宅豁免證書。
根據(jù)新的住宅或近新的住宅免稅證書購買物業(yè)
當(dāng)開發(fā)商持有新住宅或近新住宅豁免證書時(shí)，外國人通常不會(huì)在獲得證書中指定的開發(fā)中新建或接近新的住宅之前，不要求單獨(dú)的外國投資審批。外國人應(yīng)要求提供有關(guān)購買住宅的開發(fā)新住宅或近新住宅豁免證書的副本，并確保其涵蓋其預(yù)定購買。
購買住宅房地產(chǎn)的外國人每年不得出租或者占用超過六個(gè)月的年費(fèi)。外國人購買新住宅豁免證明書，將于2017年5月9日晚上7:30（AEST）收購后收取年費(fèi)。
費(fèi)用
在相關(guān)的初始申請(qǐng)費(fèi)用已經(jīng)支付之前，不會(huì)考慮申請(qǐng)新的（或近新的）住房免稅證書。
開發(fā)商也有義務(wù)為外國人開發(fā)的住宅的每個(gè)利益支付費(fèi)用。
然而，在實(shí)踐中，開發(fā)商和外國人有可能就ATO支付費(fèi)用達(dá)成單獨(dú)協(xié)議。如果外國人同意開發(fā)商直接向ATO支付申請(qǐng)費(fèi)用，可以使用豁免證書中列出的付款參考號(hào)（PRN）進(jìn)行。
在沒有新的或近新的住宅免稅證書的開發(fā)中購買新的住宅
不想申請(qǐng)新住宅豁免證書的開發(fā)商可以通過發(fā)送電子郵件至firbresidential@ato.gov.au來申請(qǐng)流程批準(zhǔn)流程。開發(fā)商將不會(huì)向此費(fèi)用收取此費(fèi)用。
在開發(fā)商的開發(fā)中，ATO可以簡(jiǎn)化價(jià)值300萬美元的物業(yè)的批準(zhǔn)：
符合新住宅豁免證書要求;
具有很強(qiáng)的遵守歷史; 和
已經(jīng)上市，并將繼續(xù)上市澳大利亞的發(fā)展。
如果ATO同意精簡(jiǎn)開發(fā)商的批準(zhǔn)，開發(fā)商可以使用ATO的住宅房地產(chǎn)申請(qǐng)表申請(qǐng)代表買方代理。每個(gè)外國投資者在發(fā)展中購買住宅必須提交單獨(dú)的申請(qǐng)。外國投資者在提交申請(qǐng)時(shí)必須支付有關(guān)費(fèi)用，因?yàn)殚_發(fā)商沒有豁免證明，費(fèi)用由外國投資者承擔(dān)。然后，ATO將對(duì)每個(gè)個(gè)人申請(qǐng)進(jìn)行精簡(jiǎn)處理，同時(shí)支付正確的費(fèi)用。ATO將承諾在支付正確費(fèi)用后10個(gè)工作日內(nèi)向開發(fā)商提供決策結(jié)果。
如何申請(qǐng)
申請(qǐng)人應(yīng)注意確保提供正確的詳細(xì)信息和所有必要的信息作為其申請(qǐng)的一部分，因?yàn)榕鷾?zhǔn)后批準(zhǔn)的詳細(xì)信息，如姓名或財(cái)產(chǎn)地址的更改可能要求申請(qǐng)人尋求新的批準(zhǔn)，并進(jìn)一步費(fèi)用。
處罰
不遵守新住宅免檢證書或近新住宅免檢證書條件的開發(fā)商可能受到嚴(yán)格的處罰（包括民事和刑事處罰）。
例如，如果持有新住宅豁免證明書的開發(fā)商未能在澳大利亞的具體發(fā)展中出售房屋，他們可能已經(jīng)犯了違法行為或違反了立法規(guī)定的民事處罰條款。對(duì)被判犯有該罪行的個(gè)人可能施加的最高刑罰為三年監(jiān)禁，罰款相當(dāng)于750個(gè)懲罰單位（目前為157,500美元）或兩者兼而有之。被裁定犯有該罪行的公司可能會(huì)被罰款相當(dāng)于3,750個(gè)罰單（目前為787,500美元）。民事處罰包括個(gè)人罰款最多250個(gè)罰款單位（52,500美元），公司可處罰款1,250個(gè)罰款單位（262,500美元）。
民事處罰和侵權(quán)通知也適用于不符合與新住宅豁免證書或近新住宅豁免證書相關(guān)的報(bào)告要求的開發(fā)商。
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