非居民外國人在澳大利亞購買任何住宅物業之前一般都需要申請并接受外商投資審批。
本指導說明了評估申請時將考慮的因素以及通常適用于批準的條件。
誰需要申請
外國非居民是非通常居住在澳大利亞（澳大利亞公民除外）的個人，包括持有簽證的人，只允許個人在澳大利亞逗留期限有限。
為了澳大利亞的外商投資框架，在購買住宅房地產時，以下與外國非居民相同的待遇：
根據澳大利亞的外國投資規則符合外國人定義的公司;
根據澳大利亞外國投資規則符合外國人定義的信托受托人;
符合澳大利亞外國投資框架下外國人定義的有限合伙的普通合伙人; 要么
外國政府。
不確定是否需要根據澳大利亞外國投資框架申請批準的人員應尋求獨立法律咨詢或聯系澳大利亞稅務局。
實施例1
三兄弟在澳大利亞建立一家公司，重新開發物業。每個兄弟擁有公司的平等份額。一個兄弟是澳大利亞公民，一個是澳大利亞永久居民，一個不是通常居住在澳大利亞，也不是澳大利亞公民。該公司是澳大利亞外國投資框架的外國人，因為通常不在澳大利亞并且不是澳大利亞公民的個人對該公司擁有實質權益（即，至少有20％的利益）。因此，公司需要申請并獲得任何建議購買住宅用地的批準。
實施例2
在澳大利亞設立了一個酌情的信托，受托人是澳大利亞公民。四個人是信托的潛在受益者。其中一個人通常不在澳大利亞居住，不是澳大利亞公民，其他人是澳大利亞公民。信托的受托人是澳大利亞外國投資框架的外國人。這是因為受托人有權酌情分配信托的收入或資產，使得一個可以是外國人的人能夠支付信托的所有收入或收到信托的所有資產。因此，受托人需要申請并獲得任何擬議的住宅用地的批準。
財產類型考慮的因素
新住宅
外國非居民通常可以被允許在澳大利亞購買新的住房，不受任何條件的約束。外國非居民可以購買的新住房數量沒有限制，但在每次收購之前通常需要批準。
一個新的住宅是一個住宅，一直是或正在建造的住宅用地，以前沒有作為住宅出售，也有：
以前沒有被占領 要么
如果住房是發展的一部分（50個或更多的住宅），并由該發展的開發商出售，以前沒有被占用超過12個月。
新住宅不包括經翻新或翻新的已建住宅物業。
為建立澳大利亞外商投資框架而建造的單一住宅一般不會被視為新的住宅。
實施例3
喬恩是外國非居民，想購買最近建成的住宅。該物業的業主拆除了現有住宅，并建造了一座單一的住宅。業主沒有占用住宅，房屋自重建以來，房產尚未出售。
在這種情況下，住房不能代表澳大利亞房屋供應的真正增長。為確保物業的出售符合國家利益，根據澳大利亞的外商投資框架，住宅不會被視為新住宅。喬恩作為外國非居民，通常不會獲得批準購買該物業
免除在開發中購買新的（或近新的）住宅
開發商可以持有新的（或接近新的）住房豁免證書，允許他們在證書中指定的開發中向外國人出售新的（或近新的）住宅。如果開發商擁有此證書，外國人可能不需要單獨批準。外國非居民應向開發商查詢其擬購買發展的豁免證明副本。如果豁免證書涵蓋了他們的預期購買，他們不需要尋求單獨的外國投資批準。
空地;閑置地
一般情況下，外國非居民通常可以根據條件購買住宅開發空置土地。通常的條件是：
發展必須在批準之日起四年內完成; 和住房完工證明書在收到后30天內提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書。
在特殊情況下，發展不能在規定的四年內完成，外國非居民可以申請變更條件。變更申請必須在期限結束前至少兩個月進行。此費用將適用。
以前在該地區居住的空置土地一般不會被視為空置的，是為了澳大利亞的外國投資框架。因此，外國人通常不會有資格購買以前建有住房的空置土地（除非他們建議在增加住房的土地上建造多個住宅）。
建立重建住宅
外國非居民通常會被允許在澳大利亞購買一幢重建住宅，只要重建真正增加住房。這些提案通常被批準，條件是：
現有住房在拆遷重建前不能出租;
現有住宅拆遷新建住房在批準之日起四年內完成; 和
住房完工證明書在申請人收到后30天內提交。這可能包括最終入住或建造者的完工證書。
外國非居民一般不會被批準購買已建成的住宅，重新建造一座新的住宅。
成立住宅
一個既定的住宅是住宅用地，不是一個新的住宅。
酒店，汽車旅館和商隊公園等商業住宅樓宇不包括在既定住宅的定義中。另外還有收購老年護理設施，退休村莊和某些學生宿舍的不同規則。
外國非居民不得將已建立的住房作為住宅使用，作為度假屋或出租房屋。
經營大量澳大利亞企業的外國人可以申請購買已建立的住房，以容納澳大利亞員工。符合條件的合格申請通常獲得批準，包括如果預計空置六個月以上，則出售該住宅。一家企業是否有資格購買已建立的住房來安置澳大利亞員工，都有一些因素。有關更多信息，請參閱指導說明7。
住宅用地（居住地除外）的豁免證明書
外國人可以申請住宅用地（不包括固定住宅）的豁免證明，允許他們購買一個未指定的房屋（除了既定的住宅），包括新的（和近新的）住房和空置的住宅用地。
該證明書是指外國人不必對其感興趣的每個財產進行個人批準，只能在申請證書時支付一筆費用。住宅用地可以任何方式購買（如拍賣，投票，私人報價，利益表達或招標）。在給予豁免證書之前，不能簽訂任何協議（甚至有條件的協議）。
所有的豁免證明通常都適用于普通批準的相同條件，并要求外國人報告任何購買的產品。
有關更多信息，請參閱指導說明49。
費用
批準購買住宅物業的申請將不會被考慮，直到相關申請費用全額支付為止。
處罰
不遵守澳大利亞外國投資框架的情況也可以提請執法機構和其他英聯邦部門注意，例如移民和邊境保護部。
如何申請
如果您想申請外商投資批準：
一個新的住所
空置住宅用地
二手或成立的住宅
成立住宅的豁免證明
住宅用地的豁免證明（住宅除外）
外國人應當注意確保提供正確的細節和所有必要的信息作為其申請的一部分，因為批準后批準的名稱或財產地址等詳細信息的更改可能要求外國人尋求新的批準和支付進一步收費。
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