澳大利亞的住房市場在經(jīng)濟(jì)增長放緩的同時(shí)也在放緩。截至2016年第二季度，澳大利亞八大城市房價(jià)漲幅為4.65％（3.63％通脹調(diào)整），較去年同期上漲10.53％，同比大幅回落，同比漲幅較去年同期回落，根據(jù) 澳大利亞統(tǒng)計(jì)局 （ABS）的數(shù)據(jù)。2016年第二季度，房價(jià)環(huán)比上漲2.27％（通脹調(diào)整1.9％）。
墨爾本看到的最大增幅，與住宅物業(yè)價(jià)格由8.2％上升（7.1％通脹調(diào)整后）年內(nèi)Q2 2016年，其次是堪培拉（6％），霍巴特（4.9％），布里斯班（4.3％），悉尼（ 3.6％）和阿德萊德（3.5％）。另一方面，達(dá)爾文 （-6.5％）和珀斯 （-4.8％）的住宅物業(yè)價(jià)格同比 下降 。
根據(jù)ABS，澳大利亞住宅的平均價(jià)格為2016年6月份的623,000澳元（470,830美元），比去年同期上漲3％。
新南威爾士州，特別是悉尼，擁有該國最昂貴的住房，2016年第二季度平均房價(jià)為88萬澳元（US $ 665,000），比全國平均房價(jià)高出約30％。相比之下， 塔斯馬尼亞州 在澳大利亞是最便宜的住房，同期平均價(jià)格為32萬澳元（合241,840美元）。
雖然澳大利亞儲(chǔ)備銀行，該國的中央銀行最近表示，房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險(xiǎn)“減少”，但一些批評(píng)者仍然認(rèn)為，澳大利亞的房屋市場仍然被高估。
“經(jīng)濟(jì)學(xué)家” 估計(jì)，澳大利亞房價(jià)與去年相比高估了40％以上。
根據(jù)瑞銀投資銀行發(fā)布的2016年全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù) ，悉尼房地產(chǎn)市場現(xiàn)在處于泡沫風(fēng)險(xiǎn)類別，居全球其他城市的首位。根據(jù)報(bào)告，悉尼實(shí)際房屋價(jià)格在2012年至2015年間上漲了約45％，同期收入和租金停滯不前。
根據(jù) 國際貨幣基金組織 （IMF）的統(tǒng)計(jì)，澳大利亞的住房市場風(fēng)險(xiǎn)仍然很高，特別是在悉尼，主要是由于投資者信貸和利息貸款。房價(jià)估計(jì)中值高估約10％。
需求持續(xù)上升。根據(jù)ABS，截至2016年前三季度，固定住宅采購量同比增長5.3％至422,765臺(tái)。事實(shí)上，同期的房屋購買價(jià)值上漲了8.3％，達(dá)到1536.6億澳元（1161.3億美元）。同樣，新建住宅的采購量同比增長14.5％，達(dá)到23267臺(tái)，而新建住宅的購買價(jià)值同比上漲了18％，達(dá)到近87.0億澳元（約合65.9億美元）。
根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)，2015年澳大利亞經(jīng)濟(jì)在2014年GDP增??長率為2.7％，2013年為2％，2012年為3.6％，2011年為2.7％，2010年為2.3％，2009年為1.8％。澳大利亞央行于2016年10月將官方現(xiàn)金利率維持在1.5％的歷史最低點(diǎn)，并于2016年5月和8月期間累計(jì)下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)，以推動(dòng)價(jià)格上漲和經(jīng)濟(jì)增長。
外國公民和公司收購住宅房地產(chǎn)需經(jīng)FIRB批準(zhǔn)。外國人不得購買已建立的（以前被占用的）房屋。他們可能會(huì)購買一個(gè)空置的新住宅，但只有當(dāng)FIRB認(rèn)為購買不會(huì)增加澳大利亞當(dāng)?shù)厝丝梢允褂玫奈飿I(yè)不足的情況下。
更高的稅收，更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)破壞外國的房地產(chǎn)需求
近年來澳大利亞房價(jià)的猛漲可能部分原因是該國外國購房者數(shù)量的增加，每年占房屋購買量的20％以上。
根據(jù)外商投資評(píng)議委員會(huì) （FIRB）的數(shù)據(jù)，2015年，全國住宅房地產(chǎn)市場的外商投資申請量比上年同期增長了60％，達(dá)到36,841戶 。同樣，外商投資住宅物業(yè)的價(jià)值也增加至608.7億澳元（約合459.1億美元），比上年增長75％。中國投資者名列榜首，約占三分之二的申請。
然而，最近出臺(tái)的稅收和銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)的緊縮可能會(huì)削弱外援在未來幾年的需求。
新南威爾士州最近對(duì)外國買家征收了4％的印花稅和0.75％的土地稅附加費(fèi)
維多利亞州將外國買家的印花稅從3％提高至7％
昆士蘭州最近對(duì)外國買家實(shí)行了3％的印花稅
由于房價(jià)過高，澳大利亞住房市場的衰退令人震驚，觀察家們預(yù)計(jì)澳大利亞將遭受最嚴(yán)重的住房市場崩盤之一。
避免崩潰的一個(gè)原因是貸款標(biāo)準(zhǔn)比美國更嚴(yán)格。此外，政府還幫助首次購房者，2008年10月14日引進(jìn)了104億澳元（約合72.4億澳元）的刺激計(jì)劃，價(jià)值約占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1％，其中包括 首次置業(yè)人員推動(dòng)計(jì)劃 （FHOB）對(duì) 首次置業(yè)者格蘭特 （FHOG）從AU $ 7000（US $ 6,419），以AU $ 14,000個(gè)（US $一萬二千八百三十八）對(duì)現(xiàn)有住房，并以AU $ 21,000名（AU $ 19257）為新建房屋（但是，F(xiàn)HOG 2009年12月又恢復(fù)到7000 $在新南威爾士州，并在其他州減少）。
澳大利亞建筑批準(zhǔn)
澳大利亞，特別是其五大城市地區(qū)，在2015年仍然“嚴(yán)重難以承受”。在第十二屆年度國際住房負(fù)擔(dān)能力調(diào)查報(bào)告涵蓋的九個(gè)發(fā)達(dá)國家中 ，澳大利亞在2015年排在第三大無法承受的主要房屋市場。
該調(diào)查采用“中位數(shù)”來評(píng)估澳大利亞，加拿大，中國（香港），愛爾蘭，日本，新加坡，新西蘭，英國和美國等367個(gè)大都會(huì)市場的住房負(fù)擔(dān)能力。中位數(shù)乘以以下公式：中位數(shù)乘數(shù)=房價(jià)中位數(shù)/家庭收入中位數(shù)。
除了悉尼，澳大利亞2015年最不實(shí)惠的住房市場包括墨爾本的中位數(shù)倍數(shù)為9.7，其次是珀斯（6.6），阿德萊德（6.4）和布里斯班（6.1）。
在2015年調(diào)查的51個(gè)澳大利亞市場中，有33個(gè)被評(píng)為“嚴(yán)重?zé)o法承受”（“中位數(shù)倍數(shù)5.1”及以上），12個(gè)“嚴(yán)重難以承受”（4.1和5.0之間的中位數(shù)），4個(gè)被評(píng)為中等負(fù)擔(dān)（3.1-4.0） ，2個(gè)市場評(píng)估為負(fù)擔(dān)得起（3.0及更低）。
在367個(gè)主要市場中，悉尼排名第二。事實(shí)上，悉尼的住房負(fù)擔(dān)能力比去年的2015年下降了約24％，這是歷史上最大的變化。在主要市場之外，特威德頭（昆士蘭州）是最嚴(yán)重難以承受的市場，中位數(shù)為9.3。
這得到了 瑞銀全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)的支持，令悉尼成為世界第三大房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)最脆弱的市場。
該國嚴(yán)重的住房難以承受，特別是在悉尼，主要是由于澳大利亞期間的城市整合，嚴(yán)重限制甚至禁止在城市邊緣以外的新建住房建設(shè)。
租金收益率下降，租金略有下降
在房價(jià)漲幅強(qiáng)勁的情況下，澳大利亞的租金收益率已經(jīng)達(dá)到歷史低位。根據(jù)CoreLogic RP，澳大利亞八大城市的租金收益率在2016年8月份為3.3％，低于去年同期的3.5％ 。
2016年8月
在悉尼，租金收益率由去年同期的3.3％下降至3％
墨爾本的租金收益率最低，為2.9％，低于去年同期的3.1％
在布里斯班，收益率從一年前的4.5％下降至4.2％
在阿德萊德，收益率從去年同期的4.2％下降了4％
在珀斯，收益率從去年的4％下降至3.8％
在霍巴特，收益率維持于5.2％
在達(dá)爾文，收益率從一年前的5.5％下降至5％
在堪培拉，收益率從一年前的4.2％下降至4％
“雖然我們看到價(jià)值觀依然相對(duì)較強(qiáng)，但租金收益率卻低迷，原因是住宅物業(yè)價(jià)值上漲速度比每周租金高。CoreLogic RP Data的Tim Lawless表示，整個(gè)首都城市住宅市場的平均租金收益率一直保持在3.3％，處于歷史低位。
根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，2016年8月份，澳大利亞8個(gè)主要城市的平均每周租金比去年同期略有下降0.5％至481澳元（364美元）。達(dá)爾文在2016年8月份的租金率最大降幅為14.1％，其次是珀斯（跌百分之九點(diǎn)四）。布里斯班（-1.1％）和阿德萊德（-0.3％）也出現(xiàn)了最低的年租金下滑。另一方面，霍巴特在2016年8月份的年租金增長最大，為6.8％，其次是堪培拉（2.6％）和墨爾本（2.4％）。
悉尼悉尼租金與2016年8月份不變，平均每周為593澳元（US $ 448）。
“近年來，由于債務(wù)成本低，資本收益強(qiáng)勁，業(yè)主沒有太大的動(dòng)機(jī)推高收益。然而，隨著資本收益開始放緩，投資者可能重新關(guān)注最大化租金回報(bào)，鑒于租金條件已經(jīng)很軟，房屋供應(yīng)量大幅上漲，這可能是困難的，“CoreLogic說。
“預(yù)計(jì)在接下來的幾個(gè)月里，隨著情況的不斷惡化，大多數(shù)城市將繼續(xù)看到租金的漲幅比以前的高點(diǎn)更遠(yuǎn)。
澳大利亞利率
澳大利亞央行于2016年10月將官方現(xiàn)金利率維持在1.5％的歷史最低點(diǎn)，并于2016年5月和8月期間累計(jì)下調(diào)了50個(gè)基點(diǎn)，以推動(dòng)價(jià)格上漲和經(jīng)濟(jì)增長。
因此，住房貸款利率也處于歷史低點(diǎn)：
2016年10月住房貸款平均標(biāo)準(zhǔn)可變利率為5.25％，與上月持平，低于上年同期的5.45％。
2015年10月住房貸款平均貼現(xiàn)可變利率為4.5％，與上月持平，低于前一年的4.65％。
同期住房貸款固定利率三年固定利率為4％，與上月持平，低于前一年的4.5％。
抵押貸款市場繼續(xù)增長
澳大利亞抵押貸款市場在20世紀(jì)70年代從國內(nèi)生產(chǎn)總值的15％增長到2002年的58.4％，達(dá)到2009年的86％，去年由于利率低下，最終達(dá)到97％。
根據(jù)澳大利亞儲(chǔ)備銀行的數(shù)字，2016年第二季度，全國住房貸款總額同比增長約6.5％至1.63萬億澳元（約合1.23萬億美元） 。
澳大利亞抵押貸款
自住業(yè)主的住房貸款增加，投資者貸款略有下降。二零一六年第三季度，業(yè)主住房貸款為9,635億澳元（7282億美元），比去年同期增長12.6％。相比之下，投資者住房貸款同比下降0.4％至5304億澳元（約合4億885億澳元）。
住宅建設(shè)依然薄弱
住宅建設(shè)活動(dòng)正在下降。2016年9月，全國住房建筑數(shù)量和價(jià)值均略有下降5.4％和0.1％。
根據(jù)房屋業(yè)協(xié)會(huì) （HIA）的數(shù)據(jù)，2016年第三季度，澳大利亞的住宅開工總量下降了3.9％，達(dá)52,340臺(tái) 。澳大利亞西澳大利亞州2016年第三季度住房開工率同比下降29.7％，其次是塔斯馬尼亞（-19.1％），澳大利亞首都特區(qū)（-15.2％），維多利亞州（-4.1％），南澳大利亞（-2.7％）， ，新南威爾士州（-0.2％）。相比之下，北領(lǐng)地的建筑行業(yè)在3016年第三季度的住宅開工年增長率最高達(dá)11.1％，其次是昆士蘭州（8.2％）。
澳大利亞房屋開工
根據(jù)HIA的數(shù)據(jù)，澳大利亞的住房開工預(yù)計(jì)將比2016年輕微上升1％，至2016年的22.76萬臺(tái)。
預(yù)計(jì)住房建設(shè)的下降將加劇該國經(jīng)濟(jì)適用房的短缺，這可能會(huì)使得市場底層的租戶成為租房者，而不是購買房屋，而且租金很高。
澳大利亞的負(fù)擔(dān)能力問題部分是由于新房建設(shè)不足。澳大利亞過去幾年一直在建設(shè)新的住宅，原因有幾個(gè)。
嚴(yán)格的城市規(guī)劃政策和土地使用限制（稱為“智能增長”，“城市遏制”等）。澳大利亞儲(chǔ)備銀行行長格倫·史蒂文森（Glenn Stevens）表示：“政府分區(qū)規(guī)定的增加是提高住房成本的重要因素。
建筑商和開發(fā)商的稅負(fù)。在新南威爾士，政府稅收和其他費(fèi)用估計(jì)約占新房價(jià)的30％。
由于全球信貸危機(jī)的擴(kuò)大影響，一些開發(fā)商繼續(xù)努力爭取獲得資金。
根據(jù)ABS，該國家庭擁有的住房價(jià)值同比上漲4.9％至5.74萬億澳元（4.34萬億美元）。新南威爾士占總住宅股的最大份額約為40％，其次是維多利亞州（27％），昆士蘭州（15.3％）和西澳大利亞州（9.4％）。
同期，澳大利亞的住宅數(shù)量約為970萬，同比增長1.8％。
經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)改善
澳大利亞匯率
據(jù)2016年第二季度，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)增長率從去年同期的3.3％上升至2015年第二季度的1.9％，是四年來最快的增長速度。 。
根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)，去年的經(jīng)濟(jì)增長率為2.4％，低于2000年至2014年的3％的平均年增長率 。預(yù)計(jì)今年經(jīng)濟(jì)增長2.9％，2017年再增長2.7％。
根據(jù)澳大利亞央行（RBA）的數(shù)據(jù)，澳元兌澳元兌美元在2016年10月份從澳元1 = 0.7099美元上漲約7.2％至澳元1 = 0.6713美元。
此前，澳大利亞央行已經(jīng)從2014年6月至2015年9月失去了其兌美元的25.6％的價(jià)值。
澳大利亞gdp通貨膨脹
該國的經(jīng)常賬戶赤字相當(dāng)于2015年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.6％，從2014年的3％，2013年的3.4％，2012年的4.3％。但是在2016年第二季度，該貨幣的下滑推動(dòng)了該國的經(jīng)常項(xiàng)目赤字下降下降26.6％，約為155.35億澳元（約合117.41億美元）。
根據(jù)ABS，2016年9月份的失業(yè)率從去年同期的6.1％下降至5.6％。2016年9月澳大利亞約有7.051億失業(yè)人士，較去年同期下降8.5％。
2016年第三季度消費(fèi)者物價(jià)比上年同期上漲了1.3％，高于上一季度的1％，但較上年同期的1.5％有所回落。澳大利亞2008-2011年全國通貨膨脹率平均為3.1％，2012 - 2015年期間下降至2％。
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