2017墨爾本房產值得投資嗎？墨爾本房價未來會上漲嗎？

來源：澳洲購房網作者：澳洲購房網時間：2017/7/20

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　　2017墨爾本房產未來走勢如何？墨爾本房價未來會漲嗎？首先來看幾個能影響房產市場的主要數據

　　

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　　利率

　　

　　在2016年5月和8月降低現鈔利率25個基點后，澳聯儲在其后的月度會議中并沒有做出任何進一步改變，保持現鈔利率1.5%的歷史低位。低于趨勢的經濟增長和低工資增幅，都導致了虛弱的通脹壓力，造成了目前的低利率環境。然而在2017年3月間，銀行提升了住房貸款利率，自住房的官方標準浮動利率為5.3%，投資房貸款利率則為5.7%。（數據來源：澳大利亞聯邦儲備銀行）。而對于海外收入人士，四大銀行的大門又一次緊閉，只有少數私人信貸機構和外資銀行可以為海外人士及其持有的海外收入做貸款，利率基本在7.99%左右。

　　

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　　CPI

　　

　　相比2016年第一季度，2017年第一季度全澳的CPI指數增加了2.1%, 墨爾本CPI增加了2.5%。這是自2014年上半年以來，全澳和墨爾本CPI最強勁的一次增長。并且墨爾本在2017年第一季度，房價指數上漲節奏（+3.7%）快于整體CPI增長，體現了房地產市場的強勁。

　　

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　　就業和工資

　　

　　2017年3月，維州就業人數年增長達到3.16%, 成年人全職工作的薪水年增長5%左右。

　　

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　　人口

　　

　　截至2016年第三季度，維多利亞州增長了31,241人，使得維州常住人口達到了6,100,877人。增長速度全澳領先。從增長人口的構成來看，自然增長4%，州際移民增長20.7%，凈海外移民增長19.3%（澳大利亞統計局）。可見世界最宜居城市的頭銜不是浪得虛名。

　　

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　　清盤率

　　

　　以現房市場為例，截至2017年3月的12個月中，維州大約進行了4萬次房屋拍賣，清盤率為76.3%（REIV數據）。

　　

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　　建筑批準

　　

　　到2017年3月為止的12個月中，維州共批準了67,604套住房施工，年增長1%。

　　

　　從以上數據不難看出，墨爾本的房產市場在近期依舊會保持強勁勢頭，以滿足不斷增長的人口帶來的剛性需求。在對房價的宏觀調控方面，澳洲政府一直以來都在調整和平衡供需關系，尤其關心本地首次置業者的購買能力。因此在7月1號的新政之后，首次購房者將迎來房市的春天，從2017年7月1日起，澳洲本地置業者購買維州邊遠地區75萬以下的新建自住房將享受2萬澳元的首次購房補助。

　　

　　如果購買60萬澳元以下的自住房產（無論是新房、二手房，不管是house、unit還是apartment），均可免付全部印花稅（75萬以下的房產印花稅可部分豁免）。相反，對于海外投資者而言，7.1之后購買澳洲房產將需付全額印花稅5.5%再加額外稅7%，共計12.5%。

　　

　　這一政策的實施，對于大部分地區的off the plan房產類型項目尤其是容積率高的期房公寓項目將帶來不小的沖擊，當購買期房的優惠不再如前，勢必將本地投資者送向已建房產類型的懷抱。然而二手房市場的繁榮又會造成土地成本的增加，新政之后開發商們將面臨重重挑戰，如何選擇開發項目的類型和區域變得尤其重要。

　　

　　綜上所述，2017年對于本地投資者，尤其是剛入社會的年輕家庭將是利好的一年，經濟條件允許的情況下可以在墨爾本的百萬豪區里面做選擇，如果首付有限，同樣可以在政府大力發展的西南區購買到60萬以內的獨立棟別墅，享受最大的政策福利。

　　

　　對于海外投資者，7月1號將是非常重要的時間節點，再加之越來越嚴格的外匯管制，未來的30天可以抓緊投資機會。對于想進入房產開發的朋友，House & Land Package以及Rural Land subdivision將是未來幾年的發展趨勢，維州規劃局已經設定目標，整個2017和2018年將完成17個區域PSP，預期規劃超過100,000塊土地。

　　

　　中小型的期房Townhouse項目鄙人半年的銷售會遇到一些檢測。比照住所地產，商業以及零售地產出資的走勢會十分迅猛，主張重視，具有增值可觀，持有成本低，報答長時間安穩等優異出資特點。

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