寫這篇文章的因素是因為這段時刻，跟很多的客戶討論著如果通過在澳洲出資房產給自個的小孩供給一些教學基金，或者是為將來的孩子的開展打下一個比較好的基礎，出資者無外乎關懷的即是過如何將手上有限的資金投入到一個報答最大化的房產中。

　　

　　接下來我將會從投資者購買投資房最為關心的幾個方面來做一個分享，希望給那些將要有投資打算的朋友提供一個方向。

　　

　　1）租金回報；

　　

　　2）空置率對比；

　　

　　3）房屋增幅回報：

　　

　　4）租客人群；

　　

　　在50～60w在這個價格區間里，比較受大家熟悉的應該就是墨爾本CBD以及周邊的公寓， 另外還有墨爾本Suburb區域的一些house項目。其中，我挑選兩個最具代表性的區域從以上的這幾個方面做一個對比，CBD2房的公寓，和近年很火熱的西南新的就業集群規劃區邊Tarneit 4房的house。

　　

　　首先，我們先來看看幾組我從Realestate上截取的一些數據。

　　

　　墨爾本CBD 2房的公寓：截取于5月11日

　　

　　西南區Tarneit 4房的數據：

　　

　　首先，我們先對比一下每年的租金回報。

　　

　　我們都按照80%的貸款比例，5%的利息，30年的期限，只還息。

　　

　　1）  租金對比

　　

　　從我們對比的表格中可以看到，市中心的apt的租金是明顯比house高的，租金回報率在5.5%左右，但是同時apt的物業管理費（strata）相比house來說是額外的一筆費用，每個季度平均都在1000刀左右，一年下來這比費用也要3，4千澳幣。這對于追求租金回報的投資者來說也是一筆不小的投資成本。如果我們按照80%的貸款比例，5%的利率，一年的租金扣去利息和管理費和市政費（councilrate），一年也就是1千多刀的收入，另外大家別忘了，如果我們要找中介出租房子的話，中介管理費我們也要算進去。如果完整的算下來的話，貸款做到8成的話，apt一年的現金流是負的。如果貸款做到7成的話，apt一周能有30～40刀的正現金流。

　　

　　所以，從租金角度來看的話，apt是會比house占有一些優勢，但是如果貸款比例高的話apt的現金流也會出現負的。house的話，房東一周則需要補70～80刀來養這個房子。

　　

　　2）   空置率

　　

　　首先，我想跟大家說的是，澳洲政府每年對于房屋數量的批建是有嚴格的限定的，并不是開發商想開發多少，政府就批多少的，而會根據整個區域人口發展的速度和規模，來批定建房的數量的。所以在墨爾本的大部分區域，空置率都是低于2%的，也就是100套房子，只有2套是在時間內沒有出租出去的。

　　

　　我們來看一組數據。

　　

　　CBD （3000）的空置率：

　　

　　Tarneit (3029) 的空置率：

　　

　　通過對比，可以看出墨爾本市中心公寓的空置率在1.4%，Tarneit的house的空置率在1.1%，兩個區域的空置情況都是低于大墨爾本地區的平均水平，租房市場都挺活躍，另外Tarneit的空置率比CBD的apt還要低，CBD 的apt的需求是很大的，但是同時市中心的apt供應量是不小的，17年平均每一個月就有一棟新的高層公寓要交房，另外這一方面也說明了墨爾本的Suburb區域房屋的供應和需求是相對穩定的，并不會出現供過于求的狀況。所以，空置方面的疑慮是可以打消的。

　　

　　3）   房屋增幅

　　

　　從租金角度，apt的優勢是比house大的，但是從房屋增值的角度來看，house的優勢是要大于apt。

　　

　　大家細心的話應該會發現，realestate的annual growth顯示的數據是1.8%，但是從我們一年的年增幅的線狀圖來看，這一年apt呈現的是一個跌幅。這需要跟大家解釋一下，annualgrowth 體現的1.8%是近五年的平均增幅，所以1.8%的增幅就是近五年來增幅和跌幅的平均值。

　　

　　回到數據，apt二手房交易中位價近一年呈現了一個下跌的態勢，53.5w降到了53w，反觀house，一整年從44w漲到了49w左右，一年下來將近10%的增幅。如果我們將投資周期設為5年，apt有1.8%年增幅，house有6.8%年增幅，按照復利的算法，53w的apt5年后能漲到58w左右，50w的house，5年后能漲到69w。這中間就是5w的增幅和19w的增幅的差別。

　　

　　所以，從房屋增幅來看的話，墨爾本的apt是遠遠遜色于house的，這當還有許多其他原因照成的，例如政府規劃，學區效應以及商圈的規劃等等，我們需要根據每個區域進行具體的分享。

　　

　　4）   租客人群

　　

　　租客人群也是我沒投資房所要關注的，因為這會直接影響到我們房屋的保養和租客的穩定性。

　　

　　Tarneit 人口組成

　　

　　CBD人口組成

　　

　　通過這兩組的數據對比，我們可以看出，兩個地區的主要租客年齡段都在20-39歲。Tarneit的租客人群主要以本地的家庭為主，而CBD的則是單身人士比較多，大部分都是海外人士，其中又以學生為主，相對來說家庭為單位的租客的穩定性會比單身人士的穩定性高，家庭租下一套house都會住個兩三年，對于房東來說是比較穩定的，而CBD的公寓可能每年都會有租客的更換，這也會照成在每個租客更換過程中所產生的一些不必要的空置。

　　

　　所以說，在Tarneit的房子每個房子的申請者不會像CBD的那么多，但是一旦出租出去之后租客是會比較穩定的，房東也會比較省心。

　　

　　CBD公寓

　　

　　·租金高，每個月有租金收入

　　

　　·租客數量大

　　

　　·空置率低

　　

　　·同時，房東持有成本高

　　

　　·物業增值幅度小

　　

　　·租客流動性大

　　

　　Tarneit  獨棟別墅

　　

　　·物業增值空間大

　　

　　·土地具有稀缺性

　　

　　·空置率低

　　

　　·租客人群穩定

　　

　　·租金低，沒有需要有小額的利息支出

　　

　　以上4個方面我認為是出資者在采購出資房時主要的思考要素。別的其他一些要素比方政府計劃，人員增漲等等要素都會推進一個區域房價的增幅，我今天僅僅舉例兩個區域作為比如，讓出資者們在采購出資房的時候會有一個方向和參考規范，詳細咱們每個區域的計劃都是不同的，所以大家有想了解每個區域計劃的細節，都可以加我的微信，我很愿意和一同大家共享信息。