“負(fù)扣稅”是澳洲政府給予房產(chǎn)投資者的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。很多投資者都運(yùn)用這一政策，當(dāng)投資房產(chǎn)生的花費(fèi)大于租金收入時(shí)，用虧損部分來抵消工資等收入，獲得稅務(wù)減免。大家知道構(gòu)成負(fù)扣稅的三大要素是什么嗎?

　　答案是：貸款利息、資產(chǎn)折舊和其他費(fèi)用。貸款利息和其他費(fèi)用比較好理解，我們舉個(gè)例子簡(jiǎn)單說明一下：

　　王先生和李先生各自購買了一套50萬的投資房。在貸款能力相同的前提下，王先生選擇全款購買，李先生選擇借用銀行的力，貸款80%，年利率4%。

　　假設(shè)兩套房的其他費(fèi)用相同(如市政費(fèi)用、水費(fèi)、公寓的物業(yè)費(fèi)、出租管理費(fèi)等)，每年維護(hù)成本6,000澳幣，租金收入2萬澳幣。李先生每年需還給銀行利息1.6萬澳元。

　　財(cái)政年報(bào)稅時(shí)，王先生需要將1.4萬投資收益($20,000 - $6,000)加入工資等收入中，按個(gè)人收入稅率向澳洲稅務(wù)局(ATO)報(bào)稅，通常情況下需要補(bǔ)交投資收益稅。

　　李先生情況完全不同：投資房收益減去花費(fèi)為 $20,000 - $6,000 -$16,000= -$2,000。報(bào)稅時(shí)，可以將$2,000投資虧損從工資收入中扣除后，再按個(gè)人稅率申報(bào)，能少交一定數(shù)額的稅。

　　此外，在資金與王先生一樣，且貸款允許的前提下，李先生可以利用手中的現(xiàn)金(80%未利用部分)再進(jìn)行貸款、投資其他房產(chǎn)，稅務(wù)上能獲得更多優(yōu)惠的同時(shí)，持有房產(chǎn)數(shù)量和資本增值潛力都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于王先生。

　　資產(chǎn)折舊的核心是：隨著時(shí)間推移，資產(chǎn)會(huì)貶值。貶值部分在一定時(shí)期內(nèi)，每年按照一定比例計(jì)入投資花費(fèi)中，來減少收入，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)利益最大化。

　　然而，對(duì)于數(shù)值巨大的資產(chǎn)折舊，有非常重要的幾點(diǎn)常被忽略甚至完全不知，下面就給大家列舉一下：

　　折舊種類繁多，附加資產(chǎn)很多項(xiàng)目常被忽略。

　　澳洲法律規(guī)定，房產(chǎn)折舊由原始資本、附加資產(chǎn)和建成后的改建或擴(kuò)建三部分組成。

　　原始資本是建筑結(jié)構(gòu)上的折舊，如地基、主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻、門窗各種管路線路等等。附加資產(chǎn)是指裝飾上的折舊，如地板、復(fù)合地板、窗簾、電器、車庫、熱水器等等。

　　附加資產(chǎn)的部分，我們常常因?yàn)?ldquo;不知道或者不確定是不是可以折舊”而忽略很多項(xiàng)目，白白損失了能抵扣收入的折舊計(jì)算，比如：地板、獨(dú)立花園工具屋、防盜報(bào)警器、抽油煙機(jī)等。

　　此外，普通會(huì)計(jì)師只能對(duì)少數(shù)全新或有財(cái)務(wù)憑證的單一資產(chǎn)進(jìn)行折舊抵稅，他們不能給沒有財(cái)務(wù)憑證或曾經(jīng)折舊過，目前賬面價(jià)值為零的二手物業(yè)及附加資產(chǎn)出具折舊報(bào)告。

　　這時(shí)候，一個(gè)“火眼精金”的專業(yè)建筑估算師能夠幫你發(fā)現(xiàn)許多被忽略的細(xì)節(jié)或重新幫你評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)值，做一份新的報(bào)告，為你拿回你應(yīng)得的稅務(wù)利益。